O Projeto de Lei 2660/20 possibilita a doação de imóvel da União para pessoa física que utilize regularmente a propriedade, seja isenta do pagamento de qualquer valor em razão disso e possua, de boa fé e até 31 de dezembro de 2019, o registro em cartório.

O texto em tramitação na Câmara dos Deputados inclui esse requisito na Lei 9.636/98, que trata de regularização, administração, aforamento e alienação de imóveis da União, e insere dispositivo na Lei 13.465/17, que trata da regularização fundiária rural e urbana.

Atualmente, a Lei 9.636/98 já permite que o Poder Executivo autorize a doação de imóveis da União desde que o beneficiário seja pessoa física com renda familiar mensal não superior a cinco salários mínimos e não tenha outro imóvel.

Assim, atendidos todos os requisitos, a proposta prevê que o interessado poderá pedir ao oficial de registro de imóveis a transferência e a regularização gratuita da propriedade do imóvel, independente de avaliação prévia do valor ou de autorização legislativa.

“O projeto visa casos peculiares, permitindo a regularização definitiva e sem custo, impedindo o despejo de famílias que moram há anos em imóveis da União mediante documento emitido por ente federativo”, afirmou o autor, deputado Nicoletti (PSL-RR).

O parlamentar citou como exemplo o bairro Paraviana, em Boa Vista (RR). Por erro nos anos 40, uma área da União foi dada como pertencente ao estado, que vendeu lotes. Em 2012, a Justiça determinou o despejo e a devolução da área, onde hoje vivem mil famílias.

Tramitação
A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada pelas comissões de Trabalho, de Administração e Serviço Público; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Fonte: Agência Câmara de Notícias

Em caso de copropriedade anterior ao óbito de cônjuge (que é diferente da adquirida com a morte do proprietário), não se pode falar em direito real de habitação da metade sobrevivente do casal. Assim decidiu a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça ao negar o pedido de uma viúva que pretendia ver reconhecido o direito real sobre o imóvel em que morava, comprado pelo seu falecido marido em copropriedade com um filho dele, antes do casamento.

Essa decisão foi tomada na análise de embargos de divergência opostos pela viúva contra um acórdão da 3ª Turma da corte superior. Ela alegou divergência de entendimentos sobre a matéria entre órgãos julgadores do STJ e sustentou que o direito real de habitação limita o direito à propriedade dos herdeiros, a fim de que o cônjuge sobrevivente tenha garantido o seu direito à moradia.

Os argumentos, porém, não convenceram a relatora dos embargos, ministra Isabel Gallotti. Ela afirmou que o direito real de habitação tem a finalidade de garantir moradia ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, preservando o imóvel que servia de residência para a família, independentemente do regime de bens, como estabelece o artigo 1.831 do Código Civil. No entanto, segundo a ministra, como esse direito já é uma exceção criada pelo legislador, não pode haver interpretação extensiva para incluir no mesmo tratamento situações não previstas em lei — por exemplo, a hipótese em que o imóvel é objeto de copropriedade anterior com terceiros, como no caso em análise.

A relatora destacou em seu voto o entendimento adotado pelo ministro Luis Felipe Salomão em caso semelhante. Na ocasião, ele ressaltou que “o direito real à habitação limita os direitos de propriedade, porém, quem deve suportar tal limitação são os herdeiros do de cujus, e não quem já era proprietário do imóvel antes do óbito”.

Segundo Gallotti, um entendimento diferente possibilitaria a instituição de direito real de habitação sobre imóvel de propriedade de terceiros estranhos à sucessão, o que seria contrário à finalidade da lei. Ela destacou o fato de o imóvel ter sido adquirido por pai e filho muito antes do casamento.

“No caso em debate, entendo que tal direito não subsiste em face do coproprietário embargado, cujo condomínio sobre a propriedade é preexistente à abertura da sucessão do falecido (2008), visto que objeto de compra e venda registrada em 1978, antes mesmo do início do relacionamento com a embargante (2002)”, argumentou a ministra. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

Clique aqui para ler o acórdão
REsp 1.861.550

Fonte: Conjur

Ao vender ou comprar uma casa ou apartamento, é preciso ficar de olho nas regras que vão garantir o pagamento e a propriedade daquele bem

No processo de compra de imóveis, é fundamental ficar de olho em diversas regras que giram em torno da formalização da negociação entre o vendedor e o comprador. Além de observar o que diz a lei, vale entender o funcionamento dos processos em torno do contrato, registro e escritura de imóvel. Profissionais capacitados que atuam na área imobiliária ajudam a evitar problemas futuros com a aquisição.

O advogado Kayro Alencar explica que o contrato é um instrumento facultativo firmado entre o comprador e o vendedor, que define os direitos e as obrigações, firmando um compromisso ao vincular as partes no documento. “O contrato de compra e venda, desde que assinado por duas testemunhas, na forma do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, possui força de título executivo extrajudicial. Assim, em caso de descumprimento de quaisquer das obrigações inseridas no documento, a parte prejudicada poderá exigir o seu cumprimento por meio de ação judicial”, aponta.

A descrição das obrigações deve ser minuciosa para evitar problemas futuros, lembra a advogada Bianca Bonadiman. “É indispensável que o contrato seja elaborado por um advogado. Vale estabelecer no contrato a forma e os prazos de pagamento e as consequências, caso as partes descumpram as obrigações estabelecidas”, indica a profissional.

Por ser um documento feito por um advogado particular, o preço é variável. Mas um contrato pode ser averbado, ou seja, registrado em cartório. Nesse caso, segue uma tabela determinada pelo governo estadual. De acordo com publicação do Diário Oficial, o imóvel com valor declarado paga 50% da quantia exigida para registro. Um imóvel que custe mais que R$ 200.000,01 paga R$ 1.619,73.

Já a escritura é essencial para garantir que o negócio seja realizado com o princípio de boa-fé. “O documento é necessário para a validade de negócios jurídicos que possuem como objetivo constituir, transferir ou modificar direitos dos indivíduos sobre os imóveis, conforme prevê o Código Civil. A escritura, por si só, não possui qualquer garantia ao comprador se não for registrada. Quem não registra, não é o dono”, acrescenta Bianca Bonadiman.

De acordo com o Código Civil, a escritura pública é obrigatória quando o valor do imóvel for acima de 30 salário mínimos (R$ 31.350, considerando o valor atual do salário).

Nesse processo, a negociação exige o acompanhamento de uma pessoa qualificada para evitar contratempos, comenta o corretor Jelson Lobo. “O profissional tem o trabalho de sanar dúvidas quanto à documentação necessária. Ele resolve a papelada ao providenciar as certidões dos vendedores e certidões do imóvel, por exemplo, ao ficar de olho em todos os detalhes. Com a ajuda dele, é possível obter maior garantia jurídica no negócio”, comenta.

Por fim, o registro confere a propriedade de um imóvel ao comprador. “Enquanto o contrato indica um compromisso a ser cumprido pelas partes, a escritura e o registro, juntos, conferem a propriedade ao comprador”, complementa o advogado Kayro Alencar.

Em relação ao imóvel financiado, só é possível fazer o registro quando ele está totalmente quitado. “Posteriormente, o proprietário deve pegar uma carta de quitação, mais conhecida como baixa na hipoteca, sendo feita averbação da matrícula do imóvel. O processo é feito no Cartório de Registro de Imóveis”, ressalta o corretor Jelson Lobo.

O valor do registro também é tabelado pelo governo estadual. Um imóvel que custe mais de R$ 200.000,01 paga R$ 3.239,46.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

Um grande número de pessoas, no Brasil, sonha em ter um imóvel próprio. Porém, nem todos os imóveis, após a compra efetiva, são devidamente transferidos. Alguns compradores, com o intuito de evitarem despesas com os cartórios e com o Imposto Sobre a Transmissão (ITBI) ou ocultarem patrimônio, apenas colocam o contrato de promessa de compra e venda dentro da gaveta e se intitulam proprietários.

Entretanto, a transferência do imóvel só ocorre com o Registro da Escritura no Cartório de Registro de Imóveis. Logo, só é proprietário quem realmente estiver com o imóvel registrado em seu nome.

Como assim? Eu comprei de boa-fé e ainda corro riscos? E se eu só fizer a escritura não vale nada? Só vale depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Só então a matrícula estará em nome do novo proprietário.

O registro que se dá por meio de escritura pública é, talvez, a única forma de se evitar problemas, caso um terceiro alegue ser o proprietário do imóvel.

Por que talvez? Porque alguns compradores, na ânsia de fecharem o negócio, esquecem do trabalho pré-compra, que é o mais importante: conferir se este imóvel não possui qualquer gravame ou pendência – ação de execução por IPTU e taxas condominiais e está penhorado; ação de usucapião; ação de algum herdeiro que envolva o imóvel ou qualquer outro tipo de ação. Até ação trabalhista e criminal. E, no momento de lavrar a escritura e registrar, dispensam as certidões dos Tribunais, por exemplo.

Então, mesmo que o comprador tenha o imóvel registrado em seu nome, poderá perdê-lo? Cada caso é um caso. Já ouviram falar que no direito tudo depende? Infelizmente, no Brasil, o princípio da segurança jurídica não tem o mesmo significado para todos.

Para evitar um depende, a melhor saída para quem quer ser proprietário de um bem imóvel, tanto rural como urbano, independente do tamanho, é se certificar de que a documentação do bem está toda correta. E este “se certificar” não é o interessado na compra simplesmente considerar que o corretor de imóveis (que tem obrigações legais) confira todos os documentos. É o próprio comprador conferir ou solicitar a alguém da sua família ou seu advogado ou alguém de confiança.

Já ouviram aquele ditado de que um homem prevenido vale por dez, por cem, por mil?

Como podemos minimizar os riscos?

1) Quando houver interesse em um imóvel, o primeiro passo é ter em mãos a certidão do imóvel atualizada (expedida ontem), expedida no Cartório de Registros de Imóveis, para saber quem realmente é o vendedor (proprietário) e se não há averbações e registros na matrícula que poderão lhe prejudicar mais tarde.

2) Saber se o proprietário também é o possuidor do imóvel é de extrema importância, a fim de se deparar futuramente com uma citação de uma usucapião.

3) Em seguida, veja como estão os tributos (IPTU – urbano e ITR e CCIR – rurais) e taxas condominiais, se o imóvel estiver localizado em um condomínio. Peça as certidões negativas tanto para a Prefeitura – Secretaria da Fazenda, quanto para o Condomínio.

4) Se o imóvel for de pessoa jurídica, solicite a certidão negativa da Fazenda Pública Federal – certidão de quitação de tributos e contribuições federais da pessoa jurídica e dos sócios; Estadual – ICMS; Municipal – certidão de tributos mobiliários PF, PJ e sócios; Certidão negativa do INSS – PJ; Certidão no Cartório de Protestos.

5) Solicite as certidões de distribuição em nome do vendedor no TJ, TRT e TRF no local do imóvel e do seu domicílio. Em alguns casos, podemos descobrir uma situação de insolvência por meio dessas certidões, evitando, portanto, possíveis prejuízos com a conclusão do negócio.

6) Se o imóvel estiver locado, veja se no contrato de locação há cláusulas expressas de permanência e preferência.

7) Veja se a matrícula possui condomínio de proprietários. Se houver, certifique-se de que a todos os outros coproprietários foi dado o direito de preferência. Caso não tenha sido dado, os coproprietários têm direito, no prazo de 180 dias, a adjudicar o imóvel. Essa regra vale tanto para imóvel urbano quanto rural.

8) Após conhecer o imóvel, tanto real quanto documental, e estar certo de que nada há de errado, detenha-se no contrato de promessa de compra e venda. Observe as cláusulas com atenção para evitar surpresas, principalmente a descrição e a matrícula do imóvel; o valor acordado; a forma de pagamento; se a posse será imediata – caso não seja, especifique a data e as penalidades para o descumprimento; em caso de inadimplência, penalidades como juros e multas e outros.

9) Documentos pessoais dos vendedores – CPF, RG, CNPJ (se for pessoa jurídica).

10) Se a venda estiver sendo feita por procuração outorgada por escritura pública, sem que haja conflito entre o mandante e o mandatário, não há problema algum. A única coisa é cientificar-se de que o mandatário está vivo e de que não foi revogada para que seja válida.

11) Não formalize a compra e venda e faça pagamento sem ter certeza do estado civil do vendedor, pois, caso seja casado, o cônjuge deve também assinar, dependendo do regime de casamento. Então, exija a certidão de casamento. E, caso a pessoa alegue ser solteira, então a certidão de nascimento atualizada.

12) Em caso de usufruto, o usufrutuário também deve renunciar ao usufruto para que o imóvel possa ser vendido.

13) Assinado o contrato, faça a escritura no Cartório de Notas e faça constar as certidões indicadas acima, bem como que sejam arquivadas no Cartório. Não admita que, na escritura, conste que foi dispensada a apresentação se está sendo apresentada. Essa informação pode lhe solucionar problemas e a falta dela causar problemas.

14) Em seguida, faça o registro no Cartório de Registro de Imóveis do local em que se encontra o bem. Essa é a melhor forma de se evitarem problemas até com vendedor mal-intencionado.

15) Em caso de o comprador não querer fazer a escritura simultaneamente à compra, reconheça firma no contrato de promessa de compra e venda. Assim garantirá a veracidade da data em que o negócio foi firmado.

DICA – Se o proprietário do imóvel for menor, sem autorização judicial, sem ser ouvido o MP, até os 16 anos, ou sem ser emancipado, dos 16 aos 18 anos, evite criar problemas para a sua vida e procure outro imóvel.

Efetivado o registro, o imóvel tem um novo proprietário com a faculdade de usar, gozar, e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, conforme o artigo 1228/Código Civil.

Lembre-se sempre de que a boa-fé se presume e a má-fé se prova. Se, por ventura, após o registro do imóvel houver problemas judiciais e alegada a má-fé do comprador, comprovada a cautela no levantamento desses documentos, o problema poderá ser resolvido de forma mais rápida.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

Explicamos com fundamento jurídico sobre como, quando e a quem se aplica este tipo de direito de gozo através da posse

O Código Civil (C.C.) consagra o regime associado à usucapião, que consiste na aquisição originária do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo através da posse, quando mantida por determinado lapso de tempo. Mas quem tem a capacidade para a adquirir? A partir de que data se produzem os seus efeitos e em que prazo? Esclarecemos isto e muito mais com fundamento jurídico.

Quem tem capacidade para a adquirir?
O legislador, conforme tipificado no art.º 1287.º do C.C., prevê que a usucapião aproveita a todos aqueles que possam adquirir, ou seja, as pessoas que podem ser sujeitas a quaisquer relações jurídicas, dotadas de capacidade jurídica. No que respeita aos incapazes, seja em razão da idade ou de anomalia psíquica, também estes podem adquirir por usucapião, tanto por si como por intermédio das pessoas pelos quais são representados legalmente, nos termos do art.º 1289.º do C.C.

Para esta apropriação se verificar, não basta que haja uma posse material do bem é, simultaneamente, necessário que o possuidor tenha sobre o mesmo a intenção de agir como único proprietário, tal como esclarece a Teixeira Advogados & Associados neste artigo preparado para o idealista/news.

A partir de que data se produzem os seus efeitos da usucapião?
Uma vez invocada a usucapião os seus efeitos produzem-se, em regra, a partir da data do início da posse, à luz do art.º 1288.º do C.C., desde que esta seja pública e pacífica, isto é, o bem em causa deve ser reconhecido, de forma generalizada, como pertencente ao possuidor e não gerar quaisquer conflitos. Sendo, por isso, imprescindível a posse à vista de todos e sem qualquer oposição para ser idónea a produzir os devidos efeitos, devendo o possuidor evitar a posse violenta ou oculta, sob pena dos prazos para a aquisição apenas se contabilizarem a partir do seu término, nos termos do art.º 1297.º do C.C.

Qual o prazo a partir do qual se pode invocar a usucapião?
Para invocar a aquisição do direito de propriedade por usucapião nos bens imóveis o prazo difere dependendo da boa ou má fé do possuidor. Assim, a posse de boa fé refere-se ao possuidor que desconhece lesar o direito de outrem. No que obsta à posse titulada, esta presume-se de boa fé e, por sua vez, a não titulada, de má fé. Contudo, nos casos em que a posse for adquirida com violência, considera-se de má fé, ainda que seja titulada, à luz do art.º 1260.º do C.C.

Como tal, o legislador prevê as seguintes possibilidades:
Havendo título de aquisição e registo, a usucapião tem lugar ao fim de 10 anos, contados a partir da data desse registo, nos casos de posse de boa fé. Se houver posse de má fé, o possuidor adquire a usucapião ao fim de 15 anos, contados da mesma data, como reza o art.º 1294.º do C.C.
Na falta de registo de título de aquisição, mas apenas o registo da mera posse, o disposto no art.º 1295.º n.º 1 do C.C. indica que a usucapião tem lugar quando, contado da data do registo, tenham decorrido 5 anos, nos casos de posse de boa fé. Ao invés disso, verificando-se má fé, a posse terá de ter continuado por 10 anos, desde a data desse registo.
Não existindo registo do título nem da mera posse, a usucapião sucede apenas no termo de 15 anos, se a posse for de boa fé, e de 20 anos, se for de má fé.

Salientamos que a posse titulada presume-se de boa fé, e a não titulada, de má fé.

Caso prático
O Sr. Asdrúbal vive, há mais de 20 anos, num apartamento que arrendou em Oliveira de Frades e, ao longo de 16 anos, tem vindo a explorar um terreno agrícola das redondezas que lhe pareceu estar abandonado, ignorando, por isso, se este pertencia a alguém. Desde 2004 que cuida do terreno como se fosse seu, cultiva-o e todos os dias se desloca para tratar dos animais que lá instalou e, no decorrer de todos esses anos, nunca apareceu ninguém a invocar ser o legítimo proprietário daquele terreno. De acordo com a vizinhanças, que conhece e vê o Sr. Asdrúbal todos os dias a cuidar do terreno, é o dono do mesmo e, por isso, passou a acreditar que o terreno lhe pertence, tendo afastado judicialmente a presunção da má fé e encontrando-se na sua plena boa fé.

O Sr. Asdrúbal pode invocar a aquisição da propriedade por usucapião dos imóveis?
No que tange ao apartamento, o Sr. Asdrúbal encontra-se vinculado a um contrato de arrendamento, ou seja, existe um acordo contratual com o proprietário do imóvel que desqualifica o detentor como potencial proprietário e impede a usucapião, já que não obsta a uma verdadeira posse, mas sim a uma mera detenção.

Quanto ao terreno, ao fim de 16 anos de uso ininterrupto, o Sr. Asdrúbal dispõe das condições necessárias para proceder ao registo do terreno em seu nome dado que cumpriu todos os requisitos para adquirir a propriedade por usucapião depois de 15 anos na sua posse – pública, pacífica e de boa fé.

Como pode o Sr. Asdrúbal registar o imóvel em seu nome?
O Sr. Asdrúbal deverá dirige-se a um Notário para a celebração da escritura de justificação notarial, nos termos dos arts. º 89.º e ss. do C.N. (Código do Notariado), acompanhado de 3 testemunhas para comprovar a sua relação com o terreno em questão. Importa, porém, acrescentar que das testemunhas mencionadas não pode constar o cônjuge ou qualquer parente sucessível ao Sr. Asdrúbal. A escritura será publicada num jornal de expansão nacional ou local e, se ao fim de 30 dias contados após a publicação, ninguém reclamar, o Sr. Asdrúbal pode considerar-se dono do terreno.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

O presidente Jair Bolsonaro sancionou a Lei 14.118/21, que cria o Programa Casa Verde e Amarela para financiar a construção e pequenas reformas de residências para famílias com até R$ 7 mil de renda mensal na área urbana e com até R$ 84 mil de renda ao ano na área rural.

A lei é originada da Medida Provisória 996/20, aprovada pela Câmara em dezembro de 2020. O novo programa habitacional vai substituir o Minha Casa Minha Vida, criado em 2009 no governo Lula.

Novidades
As principais inovações do Casa Verde e Amarela são a criação de linhas de crédito para reformas de casas prontas e o aumento dos valores totais dos imóveis que poderão ser financiados. Outra novidade é o financiamento da regularização fundiária urbana.

O novo programa habitacional será gerenciado pelo Ministério do Desenvolvimento Regional e custeado por recursos orçamentários, de fundos habitacionais e do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS).

Requisitos
O Casa Verde e Amarela tem três faixas de renda: até R$ 2 mil; de R$ 2 mil a R$ 4 mil; e de R$ 4 mil a R$ 7 mil. Somente aqueles com renda até R$ 4 mil em área urbana e com renda anual de até R$ 48 mil na área rural poderão contar com ajuda extra da União para adequar as parcelas ao orçamento familiar.

As taxas de juros devem ficar em torno de 5% ao ano. Para os estados do Norte e do Nordeste, o percentual poderá ser menor, de 4,5% ou mesmo 4,25%, a depender da faixa de renda familiar.

A lei também permite à União destinar terrenos de sua propriedade a participantes privados do programa sem necessidade de autorização legislativa, mas com licitação. Construtoras e incorporadoras interessadas que oferecerem o maior nível de contrapartidas ganham o certame.

Caberá ao regulamento federal definir os critérios de seleção dos beneficiários, as regras de preferência aplicáveis a famílias em situação de risco ou vulnerabilidade, que tenham a mulher como responsável pela unidade familiar ou de que façam parte pessoas com deficiência ou idosos.

A lei, no entanto, já garante que o contrato e o registro do imóvel serão feitos, preferencialmente, em nome da mulher.

Reportagem – Carol Siqueira
Edição – Ana Chalub

Fonte: Agência Câmara de Notícias

Ainda que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir efeitos jurídicos. Os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário – o qual firmou o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.

O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.

Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJSP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.

Ausência de vício

Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.

Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. “Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu”, afirmou.

“A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração”, complementou o ministro.

Situação inusitada

Por esses motivos, Villas Bôas Cueva entendeu que não poderia ser acolhida a tese de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação, especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.

Ao manter o acórdão do TJSP, o relator também considerou “inusitado” que a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos aluguéis.

“Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel”, finalizou o ministro.

Leia o acórdão.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

Por unanimidade, o Supremo Tribunal Federal (STF) reafirmou sua jurisprudência dominante de que o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) só é devido a partir da transferência da propriedade imobiliária, efetivada mediante o registro em cartório. A questão foi analisada no Recurso Extraordinário com Agravo (ARE) 1294969, com repercussão geral (Tema 1124), em sessão do Plenário Virtual encerrada na sexta-feira (12).

O recurso foi interposto pelo Município de São Paulo (SP) contra decisão do Tribunal de Justiça estadual (TJ-SP) que considerou ilegal a cobrança do ITBI tendo como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares. O município alega que o compromisso de compra e venda é um negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si (negócio originário) e a venda a terceiro comprador (negócio posterior) e que, de acordo com a Constituição Federal (artigo 156, inciso II), o registro em cartório é irrelevante para a incidência do imposto.

Transferência efetiva

Em seu voto, o presidente do STF, ministro Luiz Fux (relator), observou que o entendimento do TJ-SP está em sintonia com a jurisprudência do Supremo. Ele apontou diversas decisões, colegiadas e monocráticas, no sentido de que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário, e não na cessão de direitos, pois não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.

Sistema de precedentes

O ministro salientou que, apesar de a questão constitucional já estar pacificada, é necessário reafirmar a jurisprudência e fixar tese de repercussão geral, em razão do potencial impacto em outros casos e dos múltiplos recursos sobre o tema que continuam a chegar ao Supremo. Fux ressaltou a necessidade de atribuir racionalidade ao sistema de precedentes qualificados, para assegurar o papel do Supremo como Corte Constitucional e garantir segurança jurídica aos jurisdicionados. A medida, a seu ver, previne tanto o recebimento de novos recursos extraordinários como a prolação desnecessária de múltiplas decisões sobre controvérsia idêntica.

Tese

A tese de repercussão geral fixada foi a seguinte: “O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”.

PR/AS//CF

Processos relacionados
ARE 1294969

Fonte: STF / Colégio Notarial do Brasil

As regras para operações no Cadastro de Imóveis Rurais (Cafir) foram atualizadas pela Receita Federal. As mudanças agilizarão os processos e reduzirão a burocracia nas transações.

Segundo o auditor fiscal da Receita Federal e coordenador Operacional de Cadastro e Benefícios Fiscais, Rafael Neto Carvalho, toda a documentação necessária para comprovar a operação no Cafir deverá ser entregue ao Governo Federal de forma digital, facilitando assim a vida do usuário.

“A partir do dia primeiro de abril de 2021, após a realização do serviço pela internet, caso seja necessário apresentar algum documento para comprovar a operação, o cidadão poderá juntar a documentação em sua forma digital por meio do portal e-CAC na página da Receita Federal. Portanto, não será mais necessário apresentar a documentação física em uma unidade de atendimento da Receita Federal, pois um processo digital será criado no portal e-CAC”, explicou Rafael Carvalho.

Os documentos digitais a serem juntados ao processo digital são:

– A Declaração para Cancelamento por Renúncia de Propriedade e a Declaração para Cancelamento por Inscrição Indevida;

– O documento de identificação da pessoa que assinar quaisquer declarações ou documentos particulares apresentados, exceto na hipótese de reconhecimento de firma em cartório ou de obtenção da assinatura por meio de certificado digital emitido no âmbito da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira;

– Os documentos necessários à comprovação da capacidade do signatário para representar legalmente o declarante ou a pessoa que participou do ato formalizado pelo documento particular apresentado; e

– Os documentos necessários à comprovação do ato ou do fato que enseja o ato cadastral, sem prejuízo da possibilidade de comprovação por outros meios de prova admitidos em direito.

As operações cadastrais de inscrição, atualização, cancelamento e reativação no Cadastro de Imóveis Rurais, de acordo com o auditor fiscal, continuam sendo utilizadas por meio dos serviços digitais disponíveis na página da Receita Federal na internet.

Comunicação Digital

Outra mudança é que toda a comunicação referente ao processo de Cadastro de Imóveis Rurais também será de forma digital.

“Toda a comunicação entre a Receita Federal e o cidadão será realizada por meio de mensagens dentro da plataforma digital. Com isso, será estabelecido um canal de interação ágil entre o cidadão e a administração tributária, permitindo a análise rápida e transparente das demandas necessárias”, afirmou o coordenador Rafael Carvalho.

O que é o Cafir

Cafir é o cadastro administrado pela Receita Federal do Brasil, com informações referentes aos imóveis rurais do país, titulares e, se for o caso, os condôminos e compossuidores. Na prática, esse cadastro é essencial para atividades transacionais diversas que envolvem as propriedades da área rural.

Ele é requerido não só para que a Receita possa administrar os imóveis rurais, como também para proteger os proprietários em casos de problemas na propriedade.

É obrigatória a inscrição no Cafir de todos os imóveis rurais, incluídos os beneficiados com imunidade ou isenção do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR).

Acesse o e-CAC

Fonte: Receita Federal / Colégio Notarial do Brasil

Em 4/2/2019 começou a vigorar a Lei federal 13.777, denominada Lei da Multipropriedade, alterando regras importantes do Código Civil e da Lei de Registros Públicos.

Por meio dessa recente lei, instituiu-se a multipropriedade imobiliária no Direito Civil brasileiro, que, em linhas gerais, trata da possibilidade de vários proprietários possuírem, conjuntamente, um mesmo bem imóvel, utilizando-o total e exclusivamente numa parcela de tempo determinada.

O Código Civil assim definiu a multipropriedade em seu artigo 1.358-C (incluído pela lei prefalada): “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Noutras palavras, a multipropriedade imobiliária configura-se na hipótese em que um único bem imóvel é dividido entre vários proprietários, sendo que ao invés de fração ideal, comum nos condomínios edilícios, a multipropriedade imobiliária é composta e dividida por frações de tempo, onde cada proprietário terá o direito a fração (ou frações) de tempo adquiridas sobre aquele bem.

Exemplificativamente, a multipropriedade ocorre com frequência (mas não se limitando) nos imóveis destinados ao lazer, como numa casa de praia ou de veraneio. Nesse caso, torna-se possível comprar o mês de janeiro inteiro ou qualquer outro período à escolha do adquirente, de maneira exclusiva e pelo resto da vida, mantendo-se a propriedade do período remanescente do ano para outros coproprietários.

Uma das principais vantagens desse negócio é que, ao compartilhar o tempo de uso com outros proprietários, o custo de investimento será consideravelmente menor se comparado com a aquisição de um imóvel em sua integralidade, de modo que o multiproprietário poderá adquirir um imóvel considerado de alto padrão por um preço extremamente acessível.

Nesse sentido, imaginemos um imóvel avaliado em R$ 4 milhões, localizado no arquipélago de Fernando de Noronha, em Pernambuco. Com o regime da multipropriedade existirá a real possibilidade de se adquirir uma fração dessa propriedade e ainda dividir os custos com despesas ordinárias e extraordinárias com outros proprietários, com a possibilidade, ainda, de indicar um administrador para o bem, preocupando-se o multiproprietário apenas em usufruir seu patrimônio nos períodos adquiridos.

O instituto da multipropriedade imobiliária, apesar de relativamente novo no Brasil e ainda pouco estudado pelos doutrinadores, há tempos existe em países europeus como França (onde surgiu), Portugal, Itália e Espanha, denominado naqueles países de time-sharing.

No Brasil, o regime da multipropriedade teve suas primeiras operações já na década de 1980, sendo comum a prática de contratos dentro dos moldes da multipropriedade entre investidores do meio imobiliário, empresas do ramo turístico, empreendimentos imobiliários, imobiliárias intermediadoras etc.

Entretanto, somente com a promulgação da Lei Federal nº 13.777, de 2018, tal prática se viu legitimada com as devidas regulamentações e, consequentemente, com a esperada e devida segurança jurídica que a todos beneficia.

A Lei da Multipropriedade traz em seu bojo os limites mínimos de repartição de direitos e deveres dos multiproprietários, podendo o instrumento de instituição (convenção) regular as demais situações de interesse dos envolvidos.

Um dos principais pontos da lei, que faz superar um antigo cenário de incertezas, encontra-se na previsão legal de registro em cartório do ato de instituição da multipropriedade na matrícula-mãe (a do imóvel-base) e na necessidade de abertura das matrículas-filhas (as de cada unidade periódica), nos termos do artigo 1.358-F do Código Civil e do artigo 176, §1º, II, “6”, e §§10 e 12, da Lei de Registros Públicos. Ou seja, cada unidade periódica terá sua própria matrícula devidamente registrada em cartório, tudo com a finalidade de resguardar todos os direitos e obrigações dos multiproprietários.

Assim, da mesma forma que no condomínio edilício, por exemplo, institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

Nesse contexto, em que pese a existência de subdivisões em unidades periódicas para utilização do mesmo imóvel (frações de tempo), e o fato de que tais unidades periódicas serão objetos de matrículas individualizadas, destaca-se que o imóvel objeto da multipropriedade, em si, é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio. Além disso, no conceito de imóvel objeto da multipropriedade incluem-se as instalações, os equipamentos e o todo o mobiliário destinado a seu uso e gozo.

Entre as vantagens advindas da multipropriedade imobiliária, destaca-se que tal modalidade pode ser conjugada com outros contratos visando o máximo proveito do imóvel. É o caso dos contratos de serviços de intercâmbio, por meio do qual o multiproprietário cede os direitos de uso sobre um determinado imóvel em um período específico do ano a uma empresa de intercambio que, em troca, permite-lhe utilizar qualquer imóvel do mundo integrante da vasta rede credenciada.

Outro exemplo de combinação proveitosa da multipropriedade com outros tipos de contratos é a utilização do sistema de pool, cuja modalidade pode atrair bons rendimentos financeiros ao multiproprietário, uma vez que através deste sistema, o multiproprietário pode entregar os direitos de fruição de sua unidade periódica ao operador hoteleiro que, em troca, repassa-lhe uma remuneração obtida como fruto das hospedagens.

Interessante destacar também que a Lei da Multipropriedade resguarda ao multiproprietário a possibilidade de vender, ceder ou locar sua fração de tempo de forma livre, devendo apenas informar tal fato ao administrador do condomínio em multipropriedade para que ele atualize os dados cadastrais para cobrança das contribuições condominiais e outros efeitos relacionados à gestão comum do condomínio multiproprietário.

A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros não depende da anuência ou mesmo cientificação dos demais coproprietários, tampouco se garante aos demais multiproprietários o direito de preferência, salvo disposição expressa no instrumento de instituição da multipropriedade imobiliária, nos termos do artigo 1.358-L do Código Civil.

Tem-se, pois, que, sob o ponto de vista econômico, a nova lei imobiliária ataca vários dos efeitos negativos da sazonalidade nos setores imobiliário e turístico, bem como no setor hoteleiro nos imóveis de veraneio, dando maior utilidade ao imóvel e cumprindo com mais afinco a função social da propriedade.

Contudo, ressalta-se que, ainda que o Código Civil regule o novo instituto, é imprescindível a existência de maior proteção ao pretenso comprador, que decorrerá da correta redação do ato de instituição ou da convenção da multipropriedade, devendo o pretenso multiproprietário escolher e priorizar profissionais habilitados e competentes para instruí-lo neste momento.

Longe de esgotar o tema, a verdade é que esse novo instituto da multipropriedade se mostra uma interessante forma de aquisição de baixo custo de moradias para desfrute no período de férias ou, ainda, com o objetivo de adquirir uma segunda residência.

Ademais, importante cientificar que os contratos existentes, assim como as convenções e regimentos internos de condomínios, precisam se adequar com as novas regras do texto legal. Igualmente, as construtoras que passaram a tentar implementar a multipropriedade em modelos residenciais também precisam adequar-se à nova lei vigente.

Conclui-se, pois, que a recente Lei 13.777, de 2018, fez surgir novas oportunidades nos setores imobiliário, turístico e hoteleiro, fomentando esses mercados, uma vez que os contratantes estarão amparados por segurança jurídica, o que, ao final, é o que todo negociante espera.

Fonte: Conjur / Colégio Notarial do Brasil