Recentemente uma senhora nos procurou para pedir orientação jurídica, diante de uma ameaça que teria sofrido por parte de uma inquilina, que já residia há mais de 5 (cinco) anos, no imóvel, sem contrato, a tratativa entre ambas era apenas verbal.
Nossa cliente então, orientada a fazer contrato com todos os seus inquilinos (aquele que ocupa de forma onerosa o imóvel) e comodatários (aquele que ocupa o imóvel a título gratuito), porém, aquela referida inquilina não gostou dessa nova forma de contrato escrito, onde constam os direitos e obrigações das partes. E disse: -“como moro aqui há muito tempo tenho direito de pedir usucapião deste imóvel”.
Ocorre que a usucapião é uma forma de transmissão originária da propriedade, trata-se de uma Ação Declaratória, em que se reconhece o direito de aquisição daquele imóvel, tal procedimento poderá ser realizado nos cartórios, é o que se chama de usucapião Extrajudicial ou Administrativo, ou ainda pode ser requerida no âmbito Judicial. Essa escolha vai depender de quais os documentos que o possuidor do imóvel possui.
Ademais, vale referir que há inúmeras espécies de usucapião, cada uma delas possui alguns requisitos. No entanto, alguns deles são comuns a todas as espécies: 1. a posse precisa ser mansa e pacífica; 2.terras públicas não podem ser usucapidas (objeto de usucapião); 3.precisa ainda haver o animus domini (intenção/vontade de ser dono); 4. Comprovação de tempo mínimo de posse no imóvel, de acordo com cada modalidade de usucapião.
No caso, do inquilino (locatário) e do comodatário, NÃO CABE O PEDIDO DE USUCAPIÃO, devido a ausência de alguns requisitos elementares, dentre eles:
1) a ausência do anmius domini (intenção de ser dono): por essa razão, todo locador de IMÓVEL precisa alugar ou emprestar por meio de CONTRATO ESCRITO BEM AJUSTADO, para tanto, se faz muito necessária a orientação de um advogado (a), para fins de prevenir futuros aborrecimentos;
2) e a ausência da posse, já que o ocupante do imóvel por locação ou comodato não detém a posse, mas sim a mera detenção do bem. A mera detenção é um instituto jurídico de natureza precária e que é mais restrito que a posse. Assim, não se confere ao mero detentor os mesmos direitos do possuidor. Tal entendimento está pacificado na jurisprudência atual, como se verifica na Súmula 619 do STJ, dentre outras.
Conclusão:
“Contrato claro não custa caro!” já diz o ditado, portanto, ao alugar ou emprestar um bem imóvel, procure sempre fazê-lo mediante o instrumento escrito, que contenha cláusulas bem definidas. Para tanto, a orientação jurídica de um advogado especializado é essencial, para se evitar desgastes futuros.
Vale frisar que o Contrato de Locação de Imóveis ou de Comodato ilidem a possibilidade de usucapir o imóvel que está sendo ocupado.
Desta forma, o inquilino não tem direito de requerer a propriedade de um bem imóvel por usucapião, se ele assim agir, patente está a sua má fé, tal conduta deve ser combatida por ação judicial.
Fonte: Em Tempo / Colégio Notarial do Brasil