O Projeto de Lei 2660/20 possibilita a doação de imóvel da União para pessoa física que utilize regularmente a propriedade, seja isenta do pagamento de qualquer valor em razão disso e possua, de boa fé e até 31 de dezembro de 2019, o registro em cartório.

O texto em tramitação na Câmara dos Deputados inclui esse requisito na Lei 9.636/98, que trata de regularização, administração, aforamento e alienação de imóveis da União, e insere dispositivo na Lei 13.465/17, que trata da regularização fundiária rural e urbana.

Atualmente, a Lei 9.636/98 já permite que o Poder Executivo autorize a doação de imóveis da União desde que o beneficiário seja pessoa física com renda familiar mensal não superior a cinco salários mínimos e não tenha outro imóvel.

Assim, atendidos todos os requisitos, a proposta prevê que o interessado poderá pedir ao oficial de registro de imóveis a transferência e a regularização gratuita da propriedade do imóvel, independente de avaliação prévia do valor ou de autorização legislativa.

“O projeto visa casos peculiares, permitindo a regularização definitiva e sem custo, impedindo o despejo de famílias que moram há anos em imóveis da União mediante documento emitido por ente federativo”, afirmou o autor, deputado Nicoletti (PSL-RR).

O parlamentar citou como exemplo o bairro Paraviana, em Boa Vista (RR). Por erro nos anos 40, uma área da União foi dada como pertencente ao estado, que vendeu lotes. Em 2012, a Justiça determinou o despejo e a devolução da área, onde hoje vivem mil famílias.

Tramitação
A proposta tramita em caráter conclusivo e será analisada pelas comissões de Trabalho, de Administração e Serviço Público; de Finanças e Tributação; e de Constituição e Justiça e de Cidadania.

Fonte: Agência Câmara de Notícias

Em caso de copropriedade anterior ao óbito de cônjuge (que é diferente da adquirida com a morte do proprietário), não se pode falar em direito real de habitação da metade sobrevivente do casal. Assim decidiu a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça ao negar o pedido de uma viúva que pretendia ver reconhecido o direito real sobre o imóvel em que morava, comprado pelo seu falecido marido em copropriedade com um filho dele, antes do casamento.

Essa decisão foi tomada na análise de embargos de divergência opostos pela viúva contra um acórdão da 3ª Turma da corte superior. Ela alegou divergência de entendimentos sobre a matéria entre órgãos julgadores do STJ e sustentou que o direito real de habitação limita o direito à propriedade dos herdeiros, a fim de que o cônjuge sobrevivente tenha garantido o seu direito à moradia.

Os argumentos, porém, não convenceram a relatora dos embargos, ministra Isabel Gallotti. Ela afirmou que o direito real de habitação tem a finalidade de garantir moradia ao cônjuge ou companheiro sobrevivente, preservando o imóvel que servia de residência para a família, independentemente do regime de bens, como estabelece o artigo 1.831 do Código Civil. No entanto, segundo a ministra, como esse direito já é uma exceção criada pelo legislador, não pode haver interpretação extensiva para incluir no mesmo tratamento situações não previstas em lei — por exemplo, a hipótese em que o imóvel é objeto de copropriedade anterior com terceiros, como no caso em análise.

A relatora destacou em seu voto o entendimento adotado pelo ministro Luis Felipe Salomão em caso semelhante. Na ocasião, ele ressaltou que “o direito real à habitação limita os direitos de propriedade, porém, quem deve suportar tal limitação são os herdeiros do de cujus, e não quem já era proprietário do imóvel antes do óbito”.

Segundo Gallotti, um entendimento diferente possibilitaria a instituição de direito real de habitação sobre imóvel de propriedade de terceiros estranhos à sucessão, o que seria contrário à finalidade da lei. Ela destacou o fato de o imóvel ter sido adquirido por pai e filho muito antes do casamento.

“No caso em debate, entendo que tal direito não subsiste em face do coproprietário embargado, cujo condomínio sobre a propriedade é preexistente à abertura da sucessão do falecido (2008), visto que objeto de compra e venda registrada em 1978, antes mesmo do início do relacionamento com a embargante (2002)”, argumentou a ministra. Com informações da assessoria de imprensa do STJ.

Clique aqui para ler o acórdão
REsp 1.861.550

Fonte: Conjur

Ao vender ou comprar uma casa ou apartamento, é preciso ficar de olho nas regras que vão garantir o pagamento e a propriedade daquele bem

No processo de compra de imóveis, é fundamental ficar de olho em diversas regras que giram em torno da formalização da negociação entre o vendedor e o comprador. Além de observar o que diz a lei, vale entender o funcionamento dos processos em torno do contrato, registro e escritura de imóvel. Profissionais capacitados que atuam na área imobiliária ajudam a evitar problemas futuros com a aquisição.

O advogado Kayro Alencar explica que o contrato é um instrumento facultativo firmado entre o comprador e o vendedor, que define os direitos e as obrigações, firmando um compromisso ao vincular as partes no documento. “O contrato de compra e venda, desde que assinado por duas testemunhas, na forma do artigo 784, inciso III, do Código de Processo Civil, possui força de título executivo extrajudicial. Assim, em caso de descumprimento de quaisquer das obrigações inseridas no documento, a parte prejudicada poderá exigir o seu cumprimento por meio de ação judicial”, aponta.

A descrição das obrigações deve ser minuciosa para evitar problemas futuros, lembra a advogada Bianca Bonadiman. “É indispensável que o contrato seja elaborado por um advogado. Vale estabelecer no contrato a forma e os prazos de pagamento e as consequências, caso as partes descumpram as obrigações estabelecidas”, indica a profissional.

Por ser um documento feito por um advogado particular, o preço é variável. Mas um contrato pode ser averbado, ou seja, registrado em cartório. Nesse caso, segue uma tabela determinada pelo governo estadual. De acordo com publicação do Diário Oficial, o imóvel com valor declarado paga 50% da quantia exigida para registro. Um imóvel que custe mais que R$ 200.000,01 paga R$ 1.619,73.

Já a escritura é essencial para garantir que o negócio seja realizado com o princípio de boa-fé. “O documento é necessário para a validade de negócios jurídicos que possuem como objetivo constituir, transferir ou modificar direitos dos indivíduos sobre os imóveis, conforme prevê o Código Civil. A escritura, por si só, não possui qualquer garantia ao comprador se não for registrada. Quem não registra, não é o dono”, acrescenta Bianca Bonadiman.

De acordo com o Código Civil, a escritura pública é obrigatória quando o valor do imóvel for acima de 30 salário mínimos (R$ 31.350, considerando o valor atual do salário).

Nesse processo, a negociação exige o acompanhamento de uma pessoa qualificada para evitar contratempos, comenta o corretor Jelson Lobo. “O profissional tem o trabalho de sanar dúvidas quanto à documentação necessária. Ele resolve a papelada ao providenciar as certidões dos vendedores e certidões do imóvel, por exemplo, ao ficar de olho em todos os detalhes. Com a ajuda dele, é possível obter maior garantia jurídica no negócio”, comenta.

Por fim, o registro confere a propriedade de um imóvel ao comprador. “Enquanto o contrato indica um compromisso a ser cumprido pelas partes, a escritura e o registro, juntos, conferem a propriedade ao comprador”, complementa o advogado Kayro Alencar.

Em relação ao imóvel financiado, só é possível fazer o registro quando ele está totalmente quitado. “Posteriormente, o proprietário deve pegar uma carta de quitação, mais conhecida como baixa na hipoteca, sendo feita averbação da matrícula do imóvel. O processo é feito no Cartório de Registro de Imóveis”, ressalta o corretor Jelson Lobo.

O valor do registro também é tabelado pelo governo estadual. Um imóvel que custe mais de R$ 200.000,01 paga R$ 3.239,46.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

Ainda que o Código Civil exija a anuência da maioria absoluta dos coproprietários para dar posse de imóvel a terceiros, eventual inexistência desse consentimento não gera a nulidade do contrato de locação, tornando-o incapaz de produzir efeitos jurídicos. Os vícios que podem levar à anulação do contrato são aqueles previstos nos artigos 166 e 167 do Código Civil, e a legislação não impõe a obrigatoriedade da presença de todos os proprietários no instrumento locatício.

O entendimento foi fixado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao manter acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que declarou a rescisão de contrato de aluguel e determinou o despejo do locatário – o qual firmou o contrato com apenas um dos proprietários do imóvel.

O autor da ação de despejo – que posteriormente faleceu e foi sucedido pelos herdeiros – entrou com o pedido em nome próprio e como representante legal dos demais proprietários. Entretanto, duas das coproprietárias alegaram que não fizeram parte do contrato de locação nem autorizaram a sua celebração.

Em primeiro grau, o juiz acolheu a tese das coproprietárias e declarou a nulidade do contrato, julgando improcedente a ação. Entretanto, o TJSP reformou a sentença por entender que a falta de concordância dos coproprietários não gera nulidade.

Ausência de vício

Relator do recurso das coproprietárias, o ministro Villas Bôas Cueva explicou que, nos termos do artigo 1.314 do Código Civil, admite-se que qualquer um dos condôminos reivindique a coisa de terceiro e defenda a sua posse. No entanto, ponderou, para que seja alterada a destinação do bem, ou para dar a posse a alguém, é necessário o consenso dos condôminos.

Por outro lado, no caso dos autos, o ministro apontou que não foi demonstrada a ocorrência de nenhum dos vícios capazes de gerar a nulidade do negócio jurídico, como aqueles descritos no Código Civil. “Ademais, é incontroverso nos autos que o contrato foi celebrado entre pessoas capazes e houve a transmissão da posse do imóvel para o réu”, afirmou.

“A respeito da capacidade do autor para firmar contrato de locação, oportuno observar que a lei nem sequer exige a condição de proprietário para sua celebração”, complementou o ministro.

Situação inusitada

Por esses motivos, Villas Bôas Cueva entendeu que não poderia ser acolhida a tese de nulidade do contrato, de modo a exonerar o locatário de qualquer obrigação, especialmente em virtude do princípio da vedação do enriquecimento sem causa, previsto no artigo 884 do Código Civil.

Ao manter o acórdão do TJSP, o relator também considerou “inusitado” que a tese de nulidade do contrato de locação tenha sido levantada pelas coproprietárias, pois elas, em tese, teriam interesse no recebimento dos aluguéis.

“Conforme concluiu o tribunal de origem, mostra-se irrelevante, no presente caso, a demonstração de consentimento dos coproprietários para que o autor firmasse o contrato de locação, sendo devidos os aluguéis vencidos e inadimplidos até a desocupação do imóvel”, finalizou o ministro.

Leia o acórdão.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

As regras para operações no Cadastro de Imóveis Rurais (Cafir) foram atualizadas pela Receita Federal. As mudanças agilizarão os processos e reduzirão a burocracia nas transações.

Segundo o auditor fiscal da Receita Federal e coordenador Operacional de Cadastro e Benefícios Fiscais, Rafael Neto Carvalho, toda a documentação necessária para comprovar a operação no Cafir deverá ser entregue ao Governo Federal de forma digital, facilitando assim a vida do usuário.

“A partir do dia primeiro de abril de 2021, após a realização do serviço pela internet, caso seja necessário apresentar algum documento para comprovar a operação, o cidadão poderá juntar a documentação em sua forma digital por meio do portal e-CAC na página da Receita Federal. Portanto, não será mais necessário apresentar a documentação física em uma unidade de atendimento da Receita Federal, pois um processo digital será criado no portal e-CAC”, explicou Rafael Carvalho.

Os documentos digitais a serem juntados ao processo digital são:

– A Declaração para Cancelamento por Renúncia de Propriedade e a Declaração para Cancelamento por Inscrição Indevida;

– O documento de identificação da pessoa que assinar quaisquer declarações ou documentos particulares apresentados, exceto na hipótese de reconhecimento de firma em cartório ou de obtenção da assinatura por meio de certificado digital emitido no âmbito da Infraestrutura de Chaves Públicas Brasileira;

– Os documentos necessários à comprovação da capacidade do signatário para representar legalmente o declarante ou a pessoa que participou do ato formalizado pelo documento particular apresentado; e

– Os documentos necessários à comprovação do ato ou do fato que enseja o ato cadastral, sem prejuízo da possibilidade de comprovação por outros meios de prova admitidos em direito.

As operações cadastrais de inscrição, atualização, cancelamento e reativação no Cadastro de Imóveis Rurais, de acordo com o auditor fiscal, continuam sendo utilizadas por meio dos serviços digitais disponíveis na página da Receita Federal na internet.

Comunicação Digital

Outra mudança é que toda a comunicação referente ao processo de Cadastro de Imóveis Rurais também será de forma digital.

“Toda a comunicação entre a Receita Federal e o cidadão será realizada por meio de mensagens dentro da plataforma digital. Com isso, será estabelecido um canal de interação ágil entre o cidadão e a administração tributária, permitindo a análise rápida e transparente das demandas necessárias”, afirmou o coordenador Rafael Carvalho.

O que é o Cafir

Cafir é o cadastro administrado pela Receita Federal do Brasil, com informações referentes aos imóveis rurais do país, titulares e, se for o caso, os condôminos e compossuidores. Na prática, esse cadastro é essencial para atividades transacionais diversas que envolvem as propriedades da área rural.

Ele é requerido não só para que a Receita possa administrar os imóveis rurais, como também para proteger os proprietários em casos de problemas na propriedade.

É obrigatória a inscrição no Cafir de todos os imóveis rurais, incluídos os beneficiados com imunidade ou isenção do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR).

Acesse o e-CAC

Fonte: Receita Federal / Colégio Notarial do Brasil

Em 4/2/2019 começou a vigorar a Lei federal 13.777, denominada Lei da Multipropriedade, alterando regras importantes do Código Civil e da Lei de Registros Públicos.

Por meio dessa recente lei, instituiu-se a multipropriedade imobiliária no Direito Civil brasileiro, que, em linhas gerais, trata da possibilidade de vários proprietários possuírem, conjuntamente, um mesmo bem imóvel, utilizando-o total e exclusivamente numa parcela de tempo determinada.

O Código Civil assim definiu a multipropriedade em seu artigo 1.358-C (incluído pela lei prefalada): “Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada”.

Noutras palavras, a multipropriedade imobiliária configura-se na hipótese em que um único bem imóvel é dividido entre vários proprietários, sendo que ao invés de fração ideal, comum nos condomínios edilícios, a multipropriedade imobiliária é composta e dividida por frações de tempo, onde cada proprietário terá o direito a fração (ou frações) de tempo adquiridas sobre aquele bem.

Exemplificativamente, a multipropriedade ocorre com frequência (mas não se limitando) nos imóveis destinados ao lazer, como numa casa de praia ou de veraneio. Nesse caso, torna-se possível comprar o mês de janeiro inteiro ou qualquer outro período à escolha do adquirente, de maneira exclusiva e pelo resto da vida, mantendo-se a propriedade do período remanescente do ano para outros coproprietários.

Uma das principais vantagens desse negócio é que, ao compartilhar o tempo de uso com outros proprietários, o custo de investimento será consideravelmente menor se comparado com a aquisição de um imóvel em sua integralidade, de modo que o multiproprietário poderá adquirir um imóvel considerado de alto padrão por um preço extremamente acessível.

Nesse sentido, imaginemos um imóvel avaliado em R$ 4 milhões, localizado no arquipélago de Fernando de Noronha, em Pernambuco. Com o regime da multipropriedade existirá a real possibilidade de se adquirir uma fração dessa propriedade e ainda dividir os custos com despesas ordinárias e extraordinárias com outros proprietários, com a possibilidade, ainda, de indicar um administrador para o bem, preocupando-se o multiproprietário apenas em usufruir seu patrimônio nos períodos adquiridos.

O instituto da multipropriedade imobiliária, apesar de relativamente novo no Brasil e ainda pouco estudado pelos doutrinadores, há tempos existe em países europeus como França (onde surgiu), Portugal, Itália e Espanha, denominado naqueles países de time-sharing.

No Brasil, o regime da multipropriedade teve suas primeiras operações já na década de 1980, sendo comum a prática de contratos dentro dos moldes da multipropriedade entre investidores do meio imobiliário, empresas do ramo turístico, empreendimentos imobiliários, imobiliárias intermediadoras etc.

Entretanto, somente com a promulgação da Lei Federal nº 13.777, de 2018, tal prática se viu legitimada com as devidas regulamentações e, consequentemente, com a esperada e devida segurança jurídica que a todos beneficia.

A Lei da Multipropriedade traz em seu bojo os limites mínimos de repartição de direitos e deveres dos multiproprietários, podendo o instrumento de instituição (convenção) regular as demais situações de interesse dos envolvidos.

Um dos principais pontos da lei, que faz superar um antigo cenário de incertezas, encontra-se na previsão legal de registro em cartório do ato de instituição da multipropriedade na matrícula-mãe (a do imóvel-base) e na necessidade de abertura das matrículas-filhas (as de cada unidade periódica), nos termos do artigo 1.358-F do Código Civil e do artigo 176, §1º, II, “6”, e §§10 e 12, da Lei de Registros Públicos. Ou seja, cada unidade periódica terá sua própria matrícula devidamente registrada em cartório, tudo com a finalidade de resguardar todos os direitos e obrigações dos multiproprietários.

Assim, da mesma forma que no condomínio edilício, por exemplo, institui-se a multipropriedade por ato entre vivos ou testamento, registrado no competente cartório de registro de imóveis, devendo constar daquele ato a duração dos períodos correspondentes a cada fração de tempo.

Nesse contexto, em que pese a existência de subdivisões em unidades periódicas para utilização do mesmo imóvel (frações de tempo), e o fato de que tais unidades periódicas serão objetos de matrículas individualizadas, destaca-se que o imóvel objeto da multipropriedade, em si, é indivisível, não se sujeitando a ação de divisão ou de extinção de condomínio. Além disso, no conceito de imóvel objeto da multipropriedade incluem-se as instalações, os equipamentos e o todo o mobiliário destinado a seu uso e gozo.

Entre as vantagens advindas da multipropriedade imobiliária, destaca-se que tal modalidade pode ser conjugada com outros contratos visando o máximo proveito do imóvel. É o caso dos contratos de serviços de intercâmbio, por meio do qual o multiproprietário cede os direitos de uso sobre um determinado imóvel em um período específico do ano a uma empresa de intercambio que, em troca, permite-lhe utilizar qualquer imóvel do mundo integrante da vasta rede credenciada.

Outro exemplo de combinação proveitosa da multipropriedade com outros tipos de contratos é a utilização do sistema de pool, cuja modalidade pode atrair bons rendimentos financeiros ao multiproprietário, uma vez que através deste sistema, o multiproprietário pode entregar os direitos de fruição de sua unidade periódica ao operador hoteleiro que, em troca, repassa-lhe uma remuneração obtida como fruto das hospedagens.

Interessante destacar também que a Lei da Multipropriedade resguarda ao multiproprietário a possibilidade de vender, ceder ou locar sua fração de tempo de forma livre, devendo apenas informar tal fato ao administrador do condomínio em multipropriedade para que ele atualize os dados cadastrais para cobrança das contribuições condominiais e outros efeitos relacionados à gestão comum do condomínio multiproprietário.

A transferência do direito de multipropriedade e a sua produção de efeitos perante terceiros não depende da anuência ou mesmo cientificação dos demais coproprietários, tampouco se garante aos demais multiproprietários o direito de preferência, salvo disposição expressa no instrumento de instituição da multipropriedade imobiliária, nos termos do artigo 1.358-L do Código Civil.

Tem-se, pois, que, sob o ponto de vista econômico, a nova lei imobiliária ataca vários dos efeitos negativos da sazonalidade nos setores imobiliário e turístico, bem como no setor hoteleiro nos imóveis de veraneio, dando maior utilidade ao imóvel e cumprindo com mais afinco a função social da propriedade.

Contudo, ressalta-se que, ainda que o Código Civil regule o novo instituto, é imprescindível a existência de maior proteção ao pretenso comprador, que decorrerá da correta redação do ato de instituição ou da convenção da multipropriedade, devendo o pretenso multiproprietário escolher e priorizar profissionais habilitados e competentes para instruí-lo neste momento.

Longe de esgotar o tema, a verdade é que esse novo instituto da multipropriedade se mostra uma interessante forma de aquisição de baixo custo de moradias para desfrute no período de férias ou, ainda, com o objetivo de adquirir uma segunda residência.

Ademais, importante cientificar que os contratos existentes, assim como as convenções e regimentos internos de condomínios, precisam se adequar com as novas regras do texto legal. Igualmente, as construtoras que passaram a tentar implementar a multipropriedade em modelos residenciais também precisam adequar-se à nova lei vigente.

Conclui-se, pois, que a recente Lei 13.777, de 2018, fez surgir novas oportunidades nos setores imobiliário, turístico e hoteleiro, fomentando esses mercados, uma vez que os contratantes estarão amparados por segurança jurídica, o que, ao final, é o que todo negociante espera.

Fonte: Conjur / Colégio Notarial do Brasil

Se a ação proposta pelo proprietário visa, de algum modo, a defesa do direito material, a citação dos réus interrompe o prazo para a aquisição do imóvel por usucapião. Com esse entendimento, já consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a Quarta Turma não admitiu o recurso especial de um casal que tentava afastar a interrupção do prazo no âmbito da discussão sobre a usucapião de terreno no município de Imbé (RS), ocupado desde 1984.

O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, afirmou que o acórdão recorrido aplicou a jurisprudência firmada pela Segunda Seção, pois o proprietário ajuizou uma ação reivindicatória, “o que demonstra claramente sua intenção de retomar o bem”.

De acordo com o magistrado, também é pacífico na Segunda Seção o entendimento de que a interrupção do prazo ocorre independentemente de a ação reivindicatória ser declarada ou não procedente, bastando que se evidencie o inequívoco exercício do direito e a boa-fé do autor.

Disputa antiga

A disputa surgiu porque o casal de possuidores do imóvel teria negociado a compra apenas com a esposa do proprietário, que era analfabeta. Alegando que o valor foi pago integralmente, mas que a escritura definitiva não foi outorgada, os possuidores ingressaram com ação de adjudicação compulsória e, depois, com ação de usucapião ordinária – ambas julgadas improcedentes em primeira e segunda instâncias.

Posteriormente, no ano 2000, o espólio dos proprietários ajuizou ação reivindicatória, na qual os possuidores foram citados, mas o processo foi extinto em primeiro grau, sem julgamento de mérito.

Os herdeiros protocolaram outra ação e conseguiram sentença favorável para a imissão na posse, mas com a determinação de indenizar as benfeitorias feitas até 1996 – data em que o espólio contestou a ação de adjudicação compulsória.

Para o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ/RS), além de a usucapião ordinária ter sido afastada em decisão já transitada em julgado, tampouco havia direito dos possuidores à usucapião extraordinária, pois a citação na ação reivindicatória de 2000 interrompeu o prazo de 20 anos de posse mansa e pacífica exigido pelo Código Civil de 1916.

Benfeitorias

Diante da decisão do TJ/RS sobre o marco interruptivo do prazo da usucapião, foram opostos embargos de declaração requerendo a alteração da data instituída para aferir a boa-fé das benfeitorias indenizáveis. Rejeitado o pedido, os possuidores interpuseram recurso no STJ, o qual foi provido para determinar à corte de origem que resolvesse a apontada contradição.

Ao analisar a matéria, o TJ/RS afirmou que a fixação do marco interruptivo da usucapião em 2000 não interfere no período indicado na sentença para a indenização das benfeitorias, uma vez que a boa-fé dos possuidores desapareceu a partir da contestação do espólio na ação de adjudicação compulsória, em 1996 – “ainda que tal contestação não tivesse o condão de interromper o prazo para usucapião”.

Inconformado, o casal apresentou novo recurso especial, inadmitido na origem. O juízo negativo quanto à admissibilidade foi mantido pelo ministro Luis Felipe Salomão. Segundo ele, além de o acórdão do TJ/RS estar em conformidade com a jurisprudência do STJ, as conclusões da corte estadual sobre a não caracterização da usucapião não podem ser revistas em recurso especial, pois isso exigiria o reexame de provas – o que é vedado pela Súmula 7.

O relator observou ainda que a jurisprudência considera que a perda da condição de boa-fé, para fins de cálculo da indenização por benfeitorias, depende de que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente, como previsto no Código Civil. No entanto, para o ministro, apreciar essas circunstâncias também exigiria novo exame das provas do processo.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
AREsp 1542609

Fonte: STJ / Colégio Notarial do Brasil

A posse de imóveis ou a obtenção de lucro com a venda de um imóvel em 2021 pode obrigar o contribuinte a declarar; mas qualquer contribuinte que vá entregar a declaração deve informar a posse ou transações feitas com bens imóveis

Contribuintes obrigados a entregar a declaração de imposto de renda 2021 precisam informar seus imóveis, bem como eventuais transações envolvendo esses bens, como financiamento, compra, venda e doação (efetuada ou recebida). A seguir, vou explicar como declarar imóvel em diversas situações.

A mera propriedade de bens em valor superior a R$ 300 mil ou a venda de um imóvel com ganho de capital sujeito ao pagamento de IR – ainda que seja possível optar pela isenção – no ano de 2020 já tornam o contribuinte obrigado a declarar.

Como declarar imóvel comprado em 2020

Se você comprou um imóvel em 2020, abra um novo item para ele na ficha de Bens e Direitos na sua declaração de imposto de renda 2021. Escolha o código conforme o tipo de bem. Os códigos referentes a imóveis variam do 01 ao 19. Por exemplo, 11 para apartamentos, 12 para casas, 13 para terrenos, 14 para imóveis rurais e 15 para salas ou conjuntos.

No campo “Discriminação”, você deve incluir as informações do vendedor do imóvel, como nome, CPF ou CNPJ e dizer se a compra foi feita à vista ou financiada.

Você também deverá preencher a data de aquisição, número de matrícula e cartório, informações essas encontradas na escritura do imóvel. Também é preciso informar a área, a inscrição municipal (no caso de imóvel urbano) ou o Número do Imóvel na Receita Federal (NIRF), atribuído ao imóvel quando ele é inscrito no Cadastro de Imóveis Rurais (no caso de imóvel rural).

No campo “Situação em 31/12/2019”, coloque o valor zero, pois você ainda não tinha a propriedade do imóvel naquela data, uma vez que a compra foi efetuada em 2020.

Já o campo “Situação em 31/12/2020” deve ser preenchido apenas com o valor que você efetivamente desembolsou durante o ano de 2020. Caso a compra tenha sido feita à vista, você deverá informar todo o valor pago pelo bem. Caso, porém, a compra tenha sido financiada, há uma maneira específica de declarar, como veremos a seguir.

Como declarar imóvel financiado no imposto de renda 2021

Preste atenção aqui, pois muita gente erra ao declarar imóvel financiado no imposto de renda. Em primeiro lugar, esqueça a ficha de Dívidas e Ônus Reais. Ela é destinada somente para dívidas que não têm o bem financiado como garantia, a chamada alienação fiduciária. É o caso dos empréstimos bancários ou entre as pessoas físicas.

Financiamentos imobiliários, assim como os de veículos, devem ser informados somente na ficha de Bens e Direitos.

Você deve apenas declarar o valor efetivamente desembolsado até cada data. Caso a compra tenha sido feita em 2020, o campo “Situação em 31/12/2019” ficará zerado, e o campo “Situação em 31/12/2020” será preenchido apenas com os valores pagos até esta data, incluindo juros e outros encargos envolvidos no parcelamento.

Já no caso de um financiamento imobiliário que já estava em curso, você informará, na coluna referente a 2019, todo o valor que já havia sido pago até então. E na coluna referente a 2020, a soma dos valores pagos até 31/12/2020 com as quantias pagas em 2020.

Repita esse processo ano a ano até terminar de pagar as prestações. O valor total pago, incluindo os custos do financiamento, corresponderá ao custo de aquisição do imóvel que você deverá declarar todos os anos enquanto tiver a sua propriedade.

Esta é a orientação da própria Receita Federal e a opção é vantajosa para o contribuinte, porque o valor do imóvel (seu custo de aquisição) vai ser maior no final do processo, uma vez que inclui não só o preço do bem, como também os custos do financiamento.

Isso significa que, quando o imóvel for vendido no futuro, o lucro obtido com a venda será um pouco menor, e o imposto a ser pago sobre o ganho de capital também. Ou seja, acertar na forma de declarar a compra do imóvel pode gerar uma economia para você na hora da venda.

Como declarar imóvel vendido em 2020

Quem vendeu um imóvel em 2020 também deve atualizar a ficha de Bens e Direitos da sua declaração de imposto de renda 2021, detalhando a venda no campo de “Discriminação”, incluindo o nome e o CPF do comprador, o valor e a data da operação.

A “Situação em 31/12/2020” deve ser zerada, enquanto a “Situação em 31/12/2019” deve refletir o valor que constava antes.

A principal diferença para quem vende é a obrigatoriedade de apurar se houve algum ganho de capital com a operação, ou seja, se você lucrou com a venda. Este lucro é tributado pela Receita Federal.

Essa apuração deve ter sido ser feita no mês seguinte ao da venda do imóvel, por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2020 (GCAP2020). O recolhimento do imposto de renda em casos de ganho de capital vai de 15% a 22,5% e deve ter sido realizado até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, por meio de DARF emitido no próprio GCAP. O código é o 4600.

Assim, se você vendeu o imóvel em maio, o recolhimento do IR deve ter sido feito até o último dia útil do mês de junho.

Caso você tenha perdido o prazo, é possível emitir um DARF com a multa e os juros de mora no programa Sicalc, disponível no site da Receita Federal. O código é o mesmo do GCAP.

Na hora de preencher a declaração de imposto de renda 2021, você deve importar os dados do GCAP2020 para o programa da Receita Federal. Quando você importa a ficha de apuração do ganho de capital, o programa preencherá a declaração automaticamente, classificando uma parcela como isenta e outra como rendimentos sujeitos à tributação exclusiva.

O dinheiro recebido pela venda do imóvel deverá aparecer na sua declaração, conforme o destino dado a ele – se uma aplicação financeira ou a compra de outro imóvel e assim por diante.

Casos de isenção de IR

Existem três casos em que o ganho de capital com a venda de imóvel é ou pode se tornar isenta. São eles:

• Venda do único imóvel por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, independentemente do tipo de imóvel. Caso o bem seja possuído em condomínio com outros proprietários, a venda da parte do contribuinte não pode ser maior que R$ 440 mil. Essa isenção só é válida caso o contribuinte não tenha efetuado, nos últimos cinco anos, outra venda de imóvel, tributada ou não. Ganho de capital obtido desta forma deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis sob o código 06.
• Venda de imóvel adquirido até 1969 (imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 contam um redutor no IR sobre o ganho de capital, já aplicado no preenchimento do GCAP).
• Venda de imóveis residenciais localizados no Brasil desde que os recursos obtidos com a venda sejam destinados à compra de outros imóveis residenciais localizados no Brasil dentro de 180 dias a partir da data da celebração do contrato. Caso apenas parte do valor seja destinado à compra de imóveis residenciais no Brasil, o ganho de capital referente à quantia restante será tributada proporcionalmente. Só é possível optar por essa isenção uma vez a cada cinco anos. Ganho de capital obtido desta forma deve ser informado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis sob o código 07.

Mesmo que o seu ganho de capital com a venda de imóvel fique isento de IR, preencha o GCAP e importe os dados para a declaração, para facilitar o preenchimento. O GCAP inclusive calcula as situações de isenção total ou parcial, para não ter erro.

Como declarar doação de imóvel no imposto de renda 2021

Quando um imóvel é doado, a principal dúvida que surge é sobre o valor que será lançado na declaração de quem recebe o imóvel. Existem duas opções: é possível lançar o imóvel com o mesmo valor que constava na declaração do doador (chamado custo de aquisição) ou pelo valor de mercado (que geralmente é mais alto devido à valorização imobiliária).

Caso as partes optem pelo valor de mercado, o doador terá que apurar o ganho de capital e pagar imposto sobre essa operação, como se fosse uma venda. É possível fazer isso pelo programa GCAP.

Caso a opção seja pelo custo de aquisição, deve-se lançar o imóvel na declaração do donatário (quem recebeu o bem) pelo mesmo valor que constava na declaração do doador. Neste caso, ninguém precisa pagar imposto.

Como escolher?

Para escolher qual dos caminhos seguir, é preciso analisar algumas questões:

1 – O imóvel doado foi comprado pelo doador em que data? Os imóveis anteriores a 1988 podem ter redução no ganho de capital, com descontos que começam em 5% e aumentam a cada ano, até chegar à isenção completa de ganho de capital para imóveis comprados antes de 1969.

Portanto, se o imóvel for antigo, é interessante analisar a possibilidade de transferir para o doador pelo valor de mercado. Desta forma, quando a pessoa decidir vender o imóvel, o seu ganho de capital não será tão elevado.

2 – O que o donatário pretende fazer com o imóvel recebido? Se a ideia é vender, pode ser interessante transferir o bem pelo valor de mercado (que é mais alto), e assim o ganho de capital na hora da venda será menor, e o imposto também. Se a ideia é manter o bem, pode ser vantajoso transferir a custo de aquisição, e desta forma o doador não precisa apurar ganho de capital.

3 – Outra hipótese é o donatário vender o imóvel doado e usar estes recursos para comprar outro imóvel residencial e com isso tentar se valer da Lei do Bem, que dá isenção do ganho de capital para imóveis residenciais adquiridos no prazo de 180 dias contados da venda do imóvel (residencial) anterior. Neste caso, a operação seria isenta de ganho de capital, e valeria a pena transferir o imóvel doado pelo seu custo de aquisição.

Como o doador deve declarar

Se você doou um imóvel em 2020, deve registrar isso na sua declaração de imposto de renda 2021. Abra a ficha Doações Efetuadas e selecione o código 81, referente a “Doações em Bens e Direitos”. Inclua o nome e o CPF da pessoa que recebeu a doação e detalhe se o valor apurado é pelo custo de aquisição ou pelo valor de mercado.

Na ficha de Bens e Direitos, a “Situação em 31/12/2020” deve ser zerada em relação ao imóvel doado, pois ele já não pertence mais a você. Informe, no campo “Discriminação”, que o destino do imóvel foi uma doação.

A partir da próxima declaração de IR, o doador não precisa informar mais nada referente ao bem doado em 2020.

Como o donatário deve declarar

Já a pessoa que recebeu o imóvel em doação deve incluir o novo bem na ficha de Bens e Direitos da sua declaração de imposto de renda 2021, com a identificação do nome e CPF do doador e a informação de que recebeu o imóvel via doação.

Além disso, deve informar o valor do bem doado na ficha Rendimentos Isentos e Não Tributáveis, sob o código 14 – Transferências patrimoniais – doações e heranças.

Não há cobrança de imposto de renda neste caso, mas é cobrado um imposto estadual chamado Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que vai até 8%, a depender do local onde se localiza o imóvel. Para imóveis situados em São Paulo, por exemplo, a base de cálculo do ITCMD poderá levar em conta o valor de mercado do bem, independentemente de o bem ter sido transferido por seu custo de aquisição. Informe na “Discriminação” que o ITCMD foi devidamente pago.

A partir da próxima declaração de IR, o donatário não precisará informar mais nada referente ao bem doado na ficha de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis. O imóvel deve continuar a ser declarado na ficha de Bens e Direitos enquanto fizer parte do patrimônio do contribuinte.

Como declarar imóvel próprio no imposto de renda 2021

Quando o contribuinte possui um imóvel quitado, basta informá-lo na ficha de Bens e Direitos, com o mesmo valor declarado no ano anterior. É importante lembrar que o valor não vai mudar de acordo com a valorização do preço de mercado. Para repetir o valor, basta clicar no botão “repetir”.

A única maneira de atualizar o valor do imóvel na declaração do imposto de renda é acrescentando as benfeitorias realizadas, como reformas. Os comprovantes dessas obras precisam ficar guardados até cinco anos depois da venda do imóvel, no futuro.

Se o custo total em uma obra foi de R$ 40 mil, por exemplo, e o imóvel está declarado no valor de R$ 100 mil, você pode então aumentar para R$ 140 mil, no próprio item referente ao imóvel declarado.

Fonte: Seu dinheiro / Colégio Notarial do Brasil

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que a falta de registro do compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título – requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária

O colegiado deu provimento ao recurso dos herdeiros de um homem que, segundo alegam, ocupava a área em discussão desde 1988, quando teria celebrado escritura pública de cessão de posse com o antigo proprietário. De acordo com o tribunal de origem, em 1990, os dois pactuaram compromisso de compra e venda, que não foi registrado na matrícula do imóvel.

Em 2009, contudo, um casal ajuizou ação reivindicatória a fim de consolidar o suposto direito de propriedade advindo da arrematação do imóvel perante um banco. O juízo de primeiro grau deu provimento ao pedido e fixou indenização pelas benfeitorias realizadas.

Os herdeiros recorreram ao Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJ/MS), o qual entendeu que, apesar do decurso do prazo legal, o compromisso de compra e venda do imóvel, por não ser registrado, não seria capaz de configurar a usucapião ordinária. Além disso, para o TJ/MS, houve a interrupção do prazo da usucapião em virtude da lavratura de boletim de ocorrência e do ajuizamento de uma ação de imissão na posse, em 2004, por um terceiro. A ação transcorreu sem a citação dos ocupantes do imóvel e foi extinta sem o julgamento do mérito.

Documento apto

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que o justo título, na usucapião ordinária, pressupõe a existência de uma falha – no caso, a ausência de registro – que o decurso do tempo trata de sanar, se presentes os demais requisitos previstos pelo artigo 551 do Código Civil de 1916 ou 1.242 do Código Civil de 2002.

O ministro citou Pontes de Miranda para dizer que, na usucapião, seria absurdo exigir título justo transcrito e boa-fé, pois o título registrado já transfere a propriedade, sendo desnecessário falar em qualquer forma de usucapião.

A doutrina – acrescentou –, por meio do Enunciado 86 aprovado na I Jornada de Direito Civil, consolidou esse mesmo entendimento ao dispor que a expressão “justo título” do Código Civil “abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”.

Segundo o relator, a jurisprudência também pacificou que “o contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião”. No tocante, especificamente, ao compromisso de compra e venda não registrado, Villas Bôas Cueva ressaltou que as turmas de direito privado do STJ já se posicionaram no sentido de que esse seria um documento apto a configurar o requisito do justo título para a usucapião ordinária.

Interrupção

Em relação à interrupção do prazo, o ministro ressaltou que o STJ já manifestou entendimento no sentido de que nem toda resistência do proprietário é válida para interromper a prescrição aquisitiva.

Para o relator, o julgamento de improcedência, ou extinção sem resolução de mérito, de ação possessória ou petitória – como ocorreu nos autos – é uma das situações em que não se interrompe o prazo para aquisição do imóvel pela usucapião.

Quanto à lavratura de boletim de ocorrência, o relator afirmou que tampouco é possível considerá-la fato interruptivo da prescrição aquisitiva, uma vez que apenas retrata relato unilateral do comunicante – o qual, embora prestado perante autoridade policial, não credita veracidade inconteste às informações.

“Além do mais, a interrupção somente poderia ocorrer na situação em que o proprietário do imóvel usucapiendo conseguisse reaver a posse para si, o que não se verificou no caso dos autos”, disse o magistrado.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1584447

Fonte: STJ / Colégio Notarial do Brasil

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJ/PR) segundo o qual a renda do aluguel de propriedade exclusiva de um dos companheiros só pode ser considerada patrimônio comum durante a vigência da união estável, passando, após o falecimento do proprietário, a integrar o acervo a ser partilhado entre os herdeiros.

Para o colegiado, apenas eventuais aluguéis vencidos e não pagos ao tempo do óbito do proprietário poderiam ser considerados pendentes – circunstância que, se existente, autorizaria sua integração à meação da companheira.

Na ação de prestação de contas que deu origem ao recurso julgado pela turma, ajuizada contra a companheira, o espólio pediu esclarecimentos sobre depósitos em conta bancária conjunta, posteriores à morte do autor da herança, e sobre eventuais créditos em favor do falecido.

Em primeiro grau, a sentença rejeitou as contas apresentadas pela companheira sobrevivente e a condenou a restituir ao espólio os valores equivalentes a aluguéis originados de propriedade exclusiva do companheiro falecido. A decisão foi mantida pelo TJ/PR, que também considerou que a companheira não havia sido reconhecida como herdeira até aquele momento.

Por meio de recurso especial, a companheira alegou que os aluguéis, embora relativos a bem particular do falecido, seriam patrimônio comum do casal, pois foram recebidos em decorrência de contrato de locação firmado durante a união estável e ainda vigente na data do óbito.

Frutos com​uns

Relatora do recurso, a ministra Nancy Andrighi apontou que, nos termos do artigo 1.725 do Código Civil, aplica-se às relações patrimoniais, na união estável, o regime previsto para a comunhão parcial de bens; e que o artigo 1.660, V, prevê que entram na comunhão os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, auferidos na constância do relacionamento, ou aqueles pendentes no momento do término da comunhão.

“Verifica-se, assim, que, mesmo quando o bem frugífero constitua patrimônio exclusivo de um dos cônjuges ou companheiros e, via de consequência, não integre o acervo comum do casal (a teor do inciso I do artigo 1.659 do Código Civil), seus frutos seguem destinação diversa, incluindo-se entre os bens comunicáveis”, afirmou a relatora.

Em relação à divisão dos frutos após a extinção do casamento ou da união estável, a ministra destacou jurisprudência do STJ no sentido de que o direito à divisão ocorre no tocante aos valores que foram auferidos durante a convivência.

Nesse sentido, Nancy Andrighi ressaltou que o que autoriza a comunicabilidade dos frutos é a data da ocorrência do fato que gera o direito ao seu recebimento – ou seja, o momento em que o titular adquiriu o direito ao ganho dos valores. Por isso, no caso dos autos, a ministra apontou que a meação dos aluguéis só poderia ocorrer no período relativo ao curso da união estável.

Transmissão aos herdeiros

Além disso, a magistrada lembrou que, de acordo com o artigo 10 da Lei do Inquilinato, no caso de morte do locador, a locação é transmitida aos herdeiros.

“Isso significa que, a partir da data do falecimento do locador – momento em que houve a transmissão dos direitos e deveres decorrentes do contrato de locação aos herdeiros –, todo e qualquer vínculo, ainda que indireto, apto a autorizar a recorrente a partilhar dos aluguéis (como aquele previsto na norma do inciso V do artigo 1.660 do Código Civil) foi rompido, cessando, por imperativo lógico, seu direito à meação sobre eles”, concluiu a ministra ao manter o acórdão do TJPR.

O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.

Fonte: STJ / Colégio Notarial do Brasil