Explicamos com fundamento jurídico sobre como, quando e a quem se aplica este tipo de direito de gozo através da posse

O Código Civil (C.C.) consagra o regime associado à usucapião, que consiste na aquisição originária do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo através da posse, quando mantida por determinado lapso de tempo. Mas quem tem a capacidade para a adquirir? A partir de que data se produzem os seus efeitos e em que prazo? Esclarecemos isto e muito mais com fundamento jurídico.

Quem tem capacidade para a adquirir?
O legislador, conforme tipificado no art.º 1287.º do C.C., prevê que a usucapião aproveita a todos aqueles que possam adquirir, ou seja, as pessoas que podem ser sujeitas a quaisquer relações jurídicas, dotadas de capacidade jurídica. No que respeita aos incapazes, seja em razão da idade ou de anomalia psíquica, também estes podem adquirir por usucapião, tanto por si como por intermédio das pessoas pelos quais são representados legalmente, nos termos do art.º 1289.º do C.C.

Para esta apropriação se verificar, não basta que haja uma posse material do bem é, simultaneamente, necessário que o possuidor tenha sobre o mesmo a intenção de agir como único proprietário, tal como esclarece a Teixeira Advogados & Associados neste artigo preparado para o idealista/news.

A partir de que data se produzem os seus efeitos da usucapião?
Uma vez invocada a usucapião os seus efeitos produzem-se, em regra, a partir da data do início da posse, à luz do art.º 1288.º do C.C., desde que esta seja pública e pacífica, isto é, o bem em causa deve ser reconhecido, de forma generalizada, como pertencente ao possuidor e não gerar quaisquer conflitos. Sendo, por isso, imprescindível a posse à vista de todos e sem qualquer oposição para ser idónea a produzir os devidos efeitos, devendo o possuidor evitar a posse violenta ou oculta, sob pena dos prazos para a aquisição apenas se contabilizarem a partir do seu término, nos termos do art.º 1297.º do C.C.

Qual o prazo a partir do qual se pode invocar a usucapião?
Para invocar a aquisição do direito de propriedade por usucapião nos bens imóveis o prazo difere dependendo da boa ou má fé do possuidor. Assim, a posse de boa fé refere-se ao possuidor que desconhece lesar o direito de outrem. No que obsta à posse titulada, esta presume-se de boa fé e, por sua vez, a não titulada, de má fé. Contudo, nos casos em que a posse for adquirida com violência, considera-se de má fé, ainda que seja titulada, à luz do art.º 1260.º do C.C.

Como tal, o legislador prevê as seguintes possibilidades:
Havendo título de aquisição e registo, a usucapião tem lugar ao fim de 10 anos, contados a partir da data desse registo, nos casos de posse de boa fé. Se houver posse de má fé, o possuidor adquire a usucapião ao fim de 15 anos, contados da mesma data, como reza o art.º 1294.º do C.C.
Na falta de registo de título de aquisição, mas apenas o registo da mera posse, o disposto no art.º 1295.º n.º 1 do C.C. indica que a usucapião tem lugar quando, contado da data do registo, tenham decorrido 5 anos, nos casos de posse de boa fé. Ao invés disso, verificando-se má fé, a posse terá de ter continuado por 10 anos, desde a data desse registo.
Não existindo registo do título nem da mera posse, a usucapião sucede apenas no termo de 15 anos, se a posse for de boa fé, e de 20 anos, se for de má fé.

Salientamos que a posse titulada presume-se de boa fé, e a não titulada, de má fé.

Caso prático
O Sr. Asdrúbal vive, há mais de 20 anos, num apartamento que arrendou em Oliveira de Frades e, ao longo de 16 anos, tem vindo a explorar um terreno agrícola das redondezas que lhe pareceu estar abandonado, ignorando, por isso, se este pertencia a alguém. Desde 2004 que cuida do terreno como se fosse seu, cultiva-o e todos os dias se desloca para tratar dos animais que lá instalou e, no decorrer de todos esses anos, nunca apareceu ninguém a invocar ser o legítimo proprietário daquele terreno. De acordo com a vizinhanças, que conhece e vê o Sr. Asdrúbal todos os dias a cuidar do terreno, é o dono do mesmo e, por isso, passou a acreditar que o terreno lhe pertence, tendo afastado judicialmente a presunção da má fé e encontrando-se na sua plena boa fé.

O Sr. Asdrúbal pode invocar a aquisição da propriedade por usucapião dos imóveis?
No que tange ao apartamento, o Sr. Asdrúbal encontra-se vinculado a um contrato de arrendamento, ou seja, existe um acordo contratual com o proprietário do imóvel que desqualifica o detentor como potencial proprietário e impede a usucapião, já que não obsta a uma verdadeira posse, mas sim a uma mera detenção.

Quanto ao terreno, ao fim de 16 anos de uso ininterrupto, o Sr. Asdrúbal dispõe das condições necessárias para proceder ao registo do terreno em seu nome dado que cumpriu todos os requisitos para adquirir a propriedade por usucapião depois de 15 anos na sua posse – pública, pacífica e de boa fé.

Como pode o Sr. Asdrúbal registar o imóvel em seu nome?
O Sr. Asdrúbal deverá dirige-se a um Notário para a celebração da escritura de justificação notarial, nos termos dos arts. º 89.º e ss. do C.N. (Código do Notariado), acompanhado de 3 testemunhas para comprovar a sua relação com o terreno em questão. Importa, porém, acrescentar que das testemunhas mencionadas não pode constar o cônjuge ou qualquer parente sucessível ao Sr. Asdrúbal. A escritura será publicada num jornal de expansão nacional ou local e, se ao fim de 30 dias contados após a publicação, ninguém reclamar, o Sr. Asdrúbal pode considerar-se dono do terreno.

Fonte: Colégio Notarial do Brasil

Se a ação proposta pelo proprietário visa, de algum modo, a defesa do direito material, a citação dos réus interrompe o prazo para a aquisição do imóvel por usucapião. Com esse entendimento, já consolidado na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a Quarta Turma não admitiu o recurso especial de um casal que tentava afastar a interrupção do prazo no âmbito da discussão sobre a usucapião de terreno no município de Imbé (RS), ocupado desde 1984.

O relator do caso, ministro Luis Felipe Salomão, afirmou que o acórdão recorrido aplicou a jurisprudência firmada pela Segunda Seção, pois o proprietário ajuizou uma ação reivindicatória, “o que demonstra claramente sua intenção de retomar o bem”.

De acordo com o magistrado, também é pacífico na Segunda Seção o entendimento de que a interrupção do prazo ocorre independentemente de a ação reivindicatória ser declarada ou não procedente, bastando que se evidencie o inequívoco exercício do direito e a boa-fé do autor.

Disputa antiga

A disputa surgiu porque o casal de possuidores do imóvel teria negociado a compra apenas com a esposa do proprietário, que era analfabeta. Alegando que o valor foi pago integralmente, mas que a escritura definitiva não foi outorgada, os possuidores ingressaram com ação de adjudicação compulsória e, depois, com ação de usucapião ordinária – ambas julgadas improcedentes em primeira e segunda instâncias.

Posteriormente, no ano 2000, o espólio dos proprietários ajuizou ação reivindicatória, na qual os possuidores foram citados, mas o processo foi extinto em primeiro grau, sem julgamento de mérito.

Os herdeiros protocolaram outra ação e conseguiram sentença favorável para a imissão na posse, mas com a determinação de indenizar as benfeitorias feitas até 1996 – data em que o espólio contestou a ação de adjudicação compulsória.

Para o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJ/RS), além de a usucapião ordinária ter sido afastada em decisão já transitada em julgado, tampouco havia direito dos possuidores à usucapião extraordinária, pois a citação na ação reivindicatória de 2000 interrompeu o prazo de 20 anos de posse mansa e pacífica exigido pelo Código Civil de 1916.

Benfeitorias

Diante da decisão do TJ/RS sobre o marco interruptivo do prazo da usucapião, foram opostos embargos de declaração requerendo a alteração da data instituída para aferir a boa-fé das benfeitorias indenizáveis. Rejeitado o pedido, os possuidores interpuseram recurso no STJ, o qual foi provido para determinar à corte de origem que resolvesse a apontada contradição.

Ao analisar a matéria, o TJ/RS afirmou que a fixação do marco interruptivo da usucapião em 2000 não interfere no período indicado na sentença para a indenização das benfeitorias, uma vez que a boa-fé dos possuidores desapareceu a partir da contestação do espólio na ação de adjudicação compulsória, em 1996 – “ainda que tal contestação não tivesse o condão de interromper o prazo para usucapião”.

Inconformado, o casal apresentou novo recurso especial, inadmitido na origem. O juízo negativo quanto à admissibilidade foi mantido pelo ministro Luis Felipe Salomão. Segundo ele, além de o acórdão do TJ/RS estar em conformidade com a jurisprudência do STJ, as conclusões da corte estadual sobre a não caracterização da usucapião não podem ser revistas em recurso especial, pois isso exigiria o reexame de provas – o que é vedado pela Súmula 7.

O relator observou ainda que a jurisprudência considera que a perda da condição de boa-fé, para fins de cálculo da indenização por benfeitorias, depende de que as circunstâncias façam presumir que o possuidor não ignora que possui indevidamente, como previsto no Código Civil. No entanto, para o ministro, apreciar essas circunstâncias também exigiria novo exame das provas do processo.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
AREsp 1542609

Fonte: STJ / Colégio Notarial do Brasil

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reafirmou o entendimento de que a falta de registro do compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título – requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária

O colegiado deu provimento ao recurso dos herdeiros de um homem que, segundo alegam, ocupava a área em discussão desde 1988, quando teria celebrado escritura pública de cessão de posse com o antigo proprietário. De acordo com o tribunal de origem, em 1990, os dois pactuaram compromisso de compra e venda, que não foi registrado na matrícula do imóvel.

Em 2009, contudo, um casal ajuizou ação reivindicatória a fim de consolidar o suposto direito de propriedade advindo da arrematação do imóvel perante um banco. O juízo de primeiro grau deu provimento ao pedido e fixou indenização pelas benfeitorias realizadas.

Os herdeiros recorreram ao Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJ/MS), o qual entendeu que, apesar do decurso do prazo legal, o compromisso de compra e venda do imóvel, por não ser registrado, não seria capaz de configurar a usucapião ordinária. Além disso, para o TJ/MS, houve a interrupção do prazo da usucapião em virtude da lavratura de boletim de ocorrência e do ajuizamento de uma ação de imissão na posse, em 2004, por um terceiro. A ação transcorreu sem a citação dos ocupantes do imóvel e foi extinta sem o julgamento do mérito.

Documento apto

O relator do recurso, ministro Villas Bôas Cueva, explicou que o justo título, na usucapião ordinária, pressupõe a existência de uma falha – no caso, a ausência de registro – que o decurso do tempo trata de sanar, se presentes os demais requisitos previstos pelo artigo 551 do Código Civil de 1916 ou 1.242 do Código Civil de 2002.

O ministro citou Pontes de Miranda para dizer que, na usucapião, seria absurdo exigir título justo transcrito e boa-fé, pois o título registrado já transfere a propriedade, sendo desnecessário falar em qualquer forma de usucapião.

A doutrina – acrescentou –, por meio do Enunciado 86 aprovado na I Jornada de Direito Civil, consolidou esse mesmo entendimento ao dispor que a expressão “justo título” do Código Civil “abrange todo e qualquer ato jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade, independentemente de registro”.

Segundo o relator, a jurisprudência também pacificou que “o contrato de promessa de compra e venda constitui justo título apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião”. No tocante, especificamente, ao compromisso de compra e venda não registrado, Villas Bôas Cueva ressaltou que as turmas de direito privado do STJ já se posicionaram no sentido de que esse seria um documento apto a configurar o requisito do justo título para a usucapião ordinária.

Interrupção

Em relação à interrupção do prazo, o ministro ressaltou que o STJ já manifestou entendimento no sentido de que nem toda resistência do proprietário é válida para interromper a prescrição aquisitiva.

Para o relator, o julgamento de improcedência, ou extinção sem resolução de mérito, de ação possessória ou petitória – como ocorreu nos autos – é uma das situações em que não se interrompe o prazo para aquisição do imóvel pela usucapião.

Quanto à lavratura de boletim de ocorrência, o relator afirmou que tampouco é possível considerá-la fato interruptivo da prescrição aquisitiva, uma vez que apenas retrata relato unilateral do comunicante – o qual, embora prestado perante autoridade policial, não credita veracidade inconteste às informações.

“Além do mais, a interrupção somente poderia ocorrer na situação em que o proprietário do imóvel usucapiendo conseguisse reaver a posse para si, o que não se verificou no caso dos autos”, disse o magistrado.

Leia o acórdão.

Esta notícia refere-se ao(s) processo(s):
REsp 1584447

Fonte: STJ / Colégio Notarial do Brasil

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Paraná (TJ/PR) segundo o qual a renda do aluguel de propriedade exclusiva de um dos companheiros só pode ser considerada patrimônio comum durante a vigência da união estável, passando, após o falecimento do proprietário, a integrar o acervo a ser partilhado entre os herdeiros.

Para o colegiado, apenas eventuais aluguéis vencidos e não pagos ao tempo do óbito do proprietário poderiam ser considerados pendentes – circunstância que, se existente, autorizaria sua integração à meação da companheira.

Na ação de prestação de contas que deu origem ao recurso julgado pela turma, ajuizada contra a companheira, o espólio pediu esclarecimentos sobre depósitos em conta bancária conjunta, posteriores à morte do autor da herança, e sobre eventuais créditos em favor do falecido.

Em primeiro grau, a sentença rejeitou as contas apresentadas pela companheira sobrevivente e a condenou a restituir ao espólio os valores equivalentes a aluguéis originados de propriedade exclusiva do companheiro falecido. A decisão foi mantida pelo TJ/PR, que também considerou que a companheira não havia sido reconhecida como herdeira até aquele momento.

Por meio de recurso especial, a companheira alegou que os aluguéis, embora relativos a bem particular do falecido, seriam patrimônio comum do casal, pois foram recebidos em decorrência de contrato de locação firmado durante a união estável e ainda vigente na data do óbito.

Frutos com​uns

Relatora do recurso, a ministra Nancy Andrighi apontou que, nos termos do artigo 1.725 do Código Civil, aplica-se às relações patrimoniais, na união estável, o regime previsto para a comunhão parcial de bens; e que o artigo 1.660, V, prevê que entram na comunhão os frutos dos bens comuns, ou dos particulares de cada cônjuge, auferidos na constância do relacionamento, ou aqueles pendentes no momento do término da comunhão.

“Verifica-se, assim, que, mesmo quando o bem frugífero constitua patrimônio exclusivo de um dos cônjuges ou companheiros e, via de consequência, não integre o acervo comum do casal (a teor do inciso I do artigo 1.659 do Código Civil), seus frutos seguem destinação diversa, incluindo-se entre os bens comunicáveis”, afirmou a relatora.

Em relação à divisão dos frutos após a extinção do casamento ou da união estável, a ministra destacou jurisprudência do STJ no sentido de que o direito à divisão ocorre no tocante aos valores que foram auferidos durante a convivência.

Nesse sentido, Nancy Andrighi ressaltou que o que autoriza a comunicabilidade dos frutos é a data da ocorrência do fato que gera o direito ao seu recebimento – ou seja, o momento em que o titular adquiriu o direito ao ganho dos valores. Por isso, no caso dos autos, a ministra apontou que a meação dos aluguéis só poderia ocorrer no período relativo ao curso da união estável.

Transmissão aos herdeiros

Além disso, a magistrada lembrou que, de acordo com o artigo 10 da Lei do Inquilinato, no caso de morte do locador, a locação é transmitida aos herdeiros.

“Isso significa que, a partir da data do falecimento do locador – momento em que houve a transmissão dos direitos e deveres decorrentes do contrato de locação aos herdeiros –, todo e qualquer vínculo, ainda que indireto, apto a autorizar a recorrente a partilhar dos aluguéis (como aquele previsto na norma do inciso V do artigo 1.660 do Código Civil) foi rompido, cessando, por imperativo lógico, seu direito à meação sobre eles”, concluiu a ministra ao manter o acórdão do TJPR.

O número deste processo não é divulgado em razão de segredo judicial.

Fonte: STJ / Colégio Notarial do Brasil

Talvez você já tenha ouvido falar em usucapião, contudo, esta palavra nada usual pode ser de difícil compreensão. Para facilitar, basta pensar naquelas situações em que alguém se tornou dono de um terreno que não era seu originalmente e com o decurso do tempo conseguiu regularizar o imóvel em seu nome.

A usucapião, portanto, é uma forma de estabelecer uma função social (como moradia, subsistência, atividade econômica ou outro) para alguém que toma posse, cuida e preza pela manutenção de um bem que não é seu.

Há inúmeras formas de usucapião e uma delas é aquela que ocorre quando um dos cônjuges abandona o lar, também conhecida como “usucapião por abandono do lar”.

Por ocasião do divórcio ou da dissolução da união estável, determinado bem que faria parte da meação do casal, acaba por ser objeto da usucapião familiar, prevista no art. 1.240-A do Código Civil que estabelece que “aquele que exercer, por 02 anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250 metros quadrados cuja propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que nãos seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

Assim, quando um dos cônjuges abandona o lar (sem o consentimento do seu cônjuge, com a intenção de não mais retornar) e o outro fica exercendo a chamada posse pacífica, mansa e com o domínio, haverá possibilidade considerável do reconhecimento da usucapião familiar para esse que permaneceu no imóvel, adquira sua propriedade e aquele bem não será mais objeto de partilha com o ex-cônjuge ou ex-companheiro.

A ideia é assegurar um direito para aquele que permaneceu no lar sozinho e passou a ser a única fonte de subsistência desse lar, inclusive único responsável pelo sustento dos filhos.

É importante destacar que o requisito abandono do lar deve ser interpretado como abandono voluntário da posse do imóvel somado à ausência de assistência à família. Assim, se a saída de um dos cônjuges ocorre de forma consensual não há que se falar em usucapião familiar. Também não se deve falar em usucapião por abandono de lar, quando simplesmente o cônjuge passa a residir em outro imóvel em razão do término da relação, mas permanece assistindo os filhos.

Para a configuração da usucapião por abandono de lar, o Código Civil estabeleceu os seguintes requisitos: que o imóvel seja do casal, que esse imóvel tenha até 250 metros quadrados, que um dos cônjuges abandone o lar por, no mínimo, dois anos e que essa posse seja ininterrupta e sem oposição, além de ser exclusiva, isto é, não podendo o cônjuge permitir que outro companheiro, fruto de nova relação, lá resida. Além disso, o cônjuge que permanece, para ter direito à usucapião por abandono de lar, não poderá ser proprietário de outro imóvel.

Fonte: Sales Nafes

Assim como as demais espécies de usucapião, aquelas que visam imóveis rurais também podem ser resolvidas diretamente em cartório pelo procedimento extrajudicial?

A usucapião rural, também conhecida como pro labore, é uma modalidade que tem base constitucional (art. 191) e também cravada no Código Reale (art. 1.239). Reza o Diploma Civil que:

“Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por CINCO ANOS ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.

Para converter sua posse em propriedade sobre imóvel rural (que adianto aqui, deve ser considerado “rural” baseado no critério da sua localização e não pela sua destinação) pela modalidade ora analisada – que tem como especial benefício o curtíssimo prazo de apenas cinco anos – será preciso preencher os requisitos vistos, quais sejam: posse qualificada exercida por pelo menos cinco anos, sobre área em zona rural de até cinquenta hectares; não possuir outro imóvel seja ele rural ou urbano; estabelecer nele sua moradia; tornar a terra produtiva pelo seu trabalho ou de sua família – além dos requisitos comuns às demais modalidades: posse com animus domini, ininterrupta e sem oposição, sobre a coisa hábil.

Assim como as demais espécies de usucapião, aquelas que visam imóveis rurais também podem ser resolvidas diretamente em cartório pelo procedimento extrajudicial regulado pelo Provimento CNJ 65/2017, com assistência de advogado e sem processo judicial, desde que é claro estejam presentes e satisfatoriamente comprovados todos os seus requisitos.

Ponto importante diz respeito à questão do imóvel rural ser inferior ao módulo rural ou ainda – já que exigido nessa modalidade – superior aos 50 (cinquenta) hectares: já há entendimento estabelecido de que ainda que o imóvel rural objeto da usucapião pela modalidade do art. 1.239 tenha dimensões menores que o módulo rural tal fato não representará óbice para seu reconhecimento, desde que preenchidos os demais requisitos:

“TJMG. 10142170023063001. J. em: 25/07/2018.. APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO RURAL – LOTEAMENTO IRREGULAR OU CLANDESTINO – ÁREA INFERIOR AO MÓDULO RURAL – USUCAPIÃO – POSSIBILIDADE – SENTENÇA TERMINATIVA – CASSAÇÃO. – Presentes os requisitos exigidos pela legislação, a parte tem direito à aquisição da propriedade pela usucapião, ainda que a área usucapienda seja inferior ao módulo previsto para a região em que se localize. (REsp 1040296/ES, Rel. p/ Acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, 4ª turma, jul. em 02/06/2015, DJe 14/08/2015), ou que o loteamento seja IRREGULAR ou CLANDESTINO – Se há possibilidade do exame do mérito da causa, a sentença terminativa é nula por violar o direito de ação”.

Doutro turno, é preciso respeitar o limite máximo fincado por Lei de 50 (cinquenta hectares) para que o reconhecimento da usucapião do imóvel rural aproveite do prazo reduzido destacado pelo art. 1.239 do CCB e pela CRFB – o que não impede, doutro turno que, nos casos onde a área for maior que o limite, o pedido seja feito visando o reconhecimento por outra modalidade, como acontece na usucapião extraordinária, desde que é claro estejam presentes seus requisitos:

“TJRS. 70069313609. J. em: 10/08/2016. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL. ARTIGOS 191 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E 1239 DO CÓDIGO CIVIL. REQUISITOS PARA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL NÃO DEMONSTRADOS. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. Em que pese não preenchidos os requisitos para a usucapião especial rural, previstos no artigo 191 da Constituição Federal e 1.239 do Código Civil, porquanto o imóvel mede mais de 75 hectares, a autora demonstra o preenchimento dos REQUISITOS PARA A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA prevista no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, tendo comprovado a posse sobre os imóveis objetos de litígio, por prazo superior há dez anos, sem interrupção e oposição, e estabelecido nele a sua moradia, razão pela qual impositiva a declaração de domínio. Precedentes da Corte. Manutenção da sentença de procedência que se impõe. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME”.

Fonte: Jornal Contábil | Colégio Notarial do Brasil