O que acontece se reincidir o contrato de compra e venda de um imóvel

Sempre houve incertezas por parte dos consumidores no momento de adquirir um imóvel, ainda mais com empreendimentos na planta, por conta dos extensos contratos e previsões abusivas, como por exemplo da multa em decorrência de rescisão contratual.

Os valores cobrados de multa pelas incorporadoras arbitrariamente sempre foram considerados abusivos, e sem muita alternativa restava aos consumidores buscarem o Poder Judiciário para determinar um percentual justo da multa rescisória.

Para facilitar e dar maior segurança jurídica aos consumidores, foram emitidas algumas súmulas sobre o tema, a de número 1 no Tribunal de Justiça de São Paulo, que prevê a hipótese de devolução das quantias pagas, admitindo-se a compensação de valores gastos pelo vendedor e eventual taxa pelo tempo de ocupação, e a de número 543 no Superior Tribunal de Justiça um pouco mais detalhada, que prevê o dever de restituição do valores pagos, sendo integralmente, se por culpa do vendedor e parcialmente, se por culpa do comprador.

No entanto, a emissão de tais súmulas não trouxeram o esclarecimento principal acerca dos percentuais de multa, apenas o assentamento da ideia de que o valor deverá ser restituído, assim, em 2018 foi regulamentada a questão dos percentuais das multas rescisórias aplicadas através da Lei nº 13.786 de 27 de dezembro de 2018, a chamada “Lei do Distrato Imobiliário”.

Como as incorporadoras passaram a interpretar mencionada lei de forma mais favorável ao fornecedor e não ao consumidor, sempre que há a rescisão do contrato por parte dos compradores, as incorporadoras aplicam a multa rescisória em seu percentual máximo de 25%, previsto na lei do distrato em seu artigo 67-A, II, surgindo assim a necessidade dos consumidores buscarem novamente o Poder Judiciário.

Segundo a jurisprudência [1] recente, os valores de multa estão variando entre 10% a 25% do valor desembolsado pelo comprador. Assim, após acertada as questões do contrato o valor de devolução das incorporadoras aos compradores deve ocorrer em parcela única, sendo descontado o percentual da multa determinado pelo contrato ou decisão judicial.

Em casos de contratos de compra e venda entre particulares as regras são baseadas no próprio contrato nos termos do artigo 421 e seguintes do Código Civil, porém o mais comum é que em caso de rescisão por parte do comprador, não haverá direito de restituição do sinal pago, conforme previsão dos artigos 417 a 420 do Código Civil, já se a rescisão se der por parte do vendedor, deverá restituir ao comprador integralmente o que tiver recebido, acrescido de correção monetária pelo índice estipulado em contrato. Frisando-se que eventual multa rescisória dependerá do que for estabelecido entre as partes no contrato particular.

Deste modo, observa-se que ao adquirir um imóvel seja com uma incorporadora ou com particulares, a análise prévia de todas as cláusulas e obrigações deve ser bem minuciosa e preferencialmente validada por um advogado, diminuindo assim o risco de uma longa disputa judicial.

Dra. Marcela de Brito – Advogada do escritório Battaglia & Pedrosa Advogados – www.bpadvogados.com.br – Graduada em Direito pela Faculdade de Direito de São Bernardo do Campo, com atuação em Contencioso Empresarial em questões ligadas à recuperação de crédito e negócios imobiliários e Direito de Família e das Sucessões em questões ligadas a empresas, como Planejamento Sucessório Empresarial e Holdings Patrimoniais. Pós-Graduanda em Direito e Negócios Imobiliários pela Universidade Damásio, Pós-Graduada em Direito de Família e das Sucessões pela Universidade Damásio, Pós-Graduada – LL.C em Direito Empresarial pelo INSPER.

Fonte: Battaglia & Pedrosa / Colégio Notarial