Cuidados na hora da compra de um imóvel novo
Em seis anos, cartórios realizaram mais de 8 milhões de apostilamentos no Brasil
Posso regularizar imóvel rural em cartório com usucapião extrajudicial?
Assim como as demais espécies de usucapião, aquelas que visam imóveis rurais também podem ser resolvidas diretamente em cartório pelo procedimento extrajudicial?
A usucapião rural, também conhecida como pro labore, é uma modalidade que tem base constitucional (art. 191) e também cravada no Código Reale (art. 1.239). Reza o Diploma Civil que:
“Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por CINCO ANOS ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.
Para converter sua posse em propriedade sobre imóvel rural (que adianto aqui, deve ser considerado “rural” baseado no critério da sua localização e não pela sua destinação) pela modalidade ora analisada – que tem como especial benefício o curtíssimo prazo de apenas cinco anos – será preciso preencher os requisitos vistos, quais sejam: posse qualificada exercida por pelo menos cinco anos, sobre área em zona rural de até cinquenta hectares; não possuir outro imóvel seja ele rural ou urbano; estabelecer nele sua moradia; tornar a terra produtiva pelo seu trabalho ou de sua família – além dos requisitos comuns às demais modalidades: posse com animus domini, ininterrupta e sem oposição, sobre a coisa hábil.
Assim como as demais espécies de usucapião, aquelas que visam imóveis rurais também podem ser resolvidas diretamente em cartório pelo procedimento extrajudicial regulado pelo Provimento CNJ 65/2017, com assistência de advogado e sem processo judicial, desde que é claro estejam presentes e satisfatoriamente comprovados todos os seus requisitos.
Ponto importante diz respeito à questão do imóvel rural ser inferior ao módulo rural ou ainda – já que exigido nessa modalidade – superior aos 50 (cinquenta) hectares: já há entendimento estabelecido de que ainda que o imóvel rural objeto da usucapião pela modalidade do art. 1.239 tenha dimensões menores que o módulo rural tal fato não representará óbice para seu reconhecimento, desde que preenchidos os demais requisitos:
“TJMG. 10142170023063001. J. em: 25/07/2018.. APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE USUCAPIÃO RURAL – LOTEAMENTO IRREGULAR OU CLANDESTINO – ÁREA INFERIOR AO MÓDULO RURAL – USUCAPIÃO – POSSIBILIDADE – SENTENÇA TERMINATIVA – CASSAÇÃO. – Presentes os requisitos exigidos pela legislação, a parte tem direito à aquisição da propriedade pela usucapião, ainda que a área usucapienda seja inferior ao módulo previsto para a região em que se localize. (REsp 1040296/ES, Rel. p/ Acórdão Ministro Luis Felipe Salomão, 4ª turma, jul. em 02/06/2015, DJe 14/08/2015), ou que o loteamento seja IRREGULAR ou CLANDESTINO – Se há possibilidade do exame do mérito da causa, a sentença terminativa é nula por violar o direito de ação”.
Doutro turno, é preciso respeitar o limite máximo fincado por Lei de 50 (cinquenta hectares) para que o reconhecimento da usucapião do imóvel rural aproveite do prazo reduzido destacado pelo art. 1.239 do CCB e pela CRFB – o que não impede, doutro turno que, nos casos onde a área for maior que o limite, o pedido seja feito visando o reconhecimento por outra modalidade, como acontece na usucapião extraordinária, desde que é claro estejam presentes seus requisitos:
“TJRS. 70069313609. J. em: 10/08/2016. APELAÇÃO CÍVEL. USUCAPIÃO (BENS IMÓVEIS). AÇÃO DE USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL. ARTIGOS 191 DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL E 1239 DO CÓDIGO CIVIL. REQUISITOS PARA O RECONHECIMENTO DA USUCAPIÃO ESPECIAL RURAL NÃO DEMONSTRADOS. PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS PARA A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA MANTIDA. Em que pese não preenchidos os requisitos para a usucapião especial rural, previstos no artigo 191 da Constituição Federal e 1.239 do Código Civil, porquanto o imóvel mede mais de 75 hectares, a autora demonstra o preenchimento dos REQUISITOS PARA A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA prevista no art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil, tendo comprovado a posse sobre os imóveis objetos de litígio, por prazo superior há dez anos, sem interrupção e oposição, e estabelecido nele a sua moradia, razão pela qual impositiva a declaração de domínio. Precedentes da Corte. Manutenção da sentença de procedência que se impõe. NEGARAM PROVIMENTO À APELAÇÃO. UNÂNIME”.
